O trabalho remoto não morreu após a pandemia — apenas amadureceu. Em 2022, 9,5 milhões de brasileiros (9,8% dos ocupados) trabalhavam de casa, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mantendo um patamar acima do período pré-pandemia. No auge, em maio de 2020, o indicador chegou a aproximadamente 13%; na média de 2020, ficou em torno de 11%, segundo dados da PNAD Covid-19 e análises do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).
Paralelamente, o mercado de coworkings cresceu 22% em 2023, alcançando 2.986 espaços no país, segundo o Censo Woba. Não por acaso, São Paulo aprovou em 2024 a Lei nº 18.081/2024, que atualiza o zoneamento e estabelece que as Zonas Mistas são “porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais”, incentivando fachadas ativas e adensamento próximo ao transporte coletivo.
Empreendimentos que integram moradia, escritórios e lazer começam a se consolidar em capitais brasileiras. O discurso das incorporadoras batizou o fenômeno de live, work and play — morar, trabalhar e se divertir no mesmo bairro, na mesma quadra ou até no mesmo edifício. A promessa é tentadora: menos trânsito, mais conveniência, vizinhança como cidade. Mas será que estamos diante de uma revolução urbana ou apenas da evolução tardia de um modelo que o Brasil já conheceu há mais de um século?
Três ciclos de separação e reaproximação
A proximidade entre moradia e trabalho não é novidade. Entre o fim do século XIX e a década de 1930, São Paulo viu proliferar as vilas operárias — conjuntos residenciais erguidos por industriais como Jorge Street (Vila Maria Zélia, 1917) e pela Sociedade Economizadora Paulista (Vila Economizadora, 1915). Essas vilas eram ecossistemas completos: casas para trabalhadores, escolas, armazéns, igrejas e centros comunitários — tudo a poucos passos da fábrica.
O Decreto Imperial de 1875 isentava empresas de impostos para construir moradias operárias, consolidando um modelo de uso misto avant la lettre. O problema não era o conceito, mas o controle patronal excessivo e a insalubridade de áreas industriais poluídas.
A reação veio com o segundo ciclo: o zoneamento funcional modernista. A Carta de Atenas (1933), manifesto dos Congressos Internacionais de Arquitetura Moderna liderados por Le Corbusier, pregava a separação rígida de funções urbanas — morar, trabalhar, recrear, circular.
No Brasil, o ápice foi Brasília (1960), onde Lúcio Costa desenhou superquadras residenciais de 280 × 280 metros, isoladas de eixos comerciais e da Esplanada dos Ministérios. A cidade tornou-se patrimônio da Unesco, mas também símbolo de um urbanismo que Jane Jacobs criticaria em Morte e Vida de Grandes Cidades (1961): um zoneamento estéril, que matou a vitalidade das ruas ao segregar usos e criar desertos urbanos dependentes do automóvel.
O terceiro ciclo, que vivemos agora, é o da flexibilização gradual. Não se trata de abolir o zoneamento — São Paulo ainda divide a cidade em Zonas Mistas, Zonas Residenciais e Zonas de Desenvolvimento Econômico —, mas de permitir a sobreposição de funções onde antes havia proibição absoluta.
A Lei nº 18.081/2024 é explícita ao estabelecer que as Zonas Mistas devem “promover usos residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação”, além de incentivar fachadas ativas, fruição pública e adensamento próximo ao transporte coletivo. Não por acaso, conceitos como a “cidade de 15 minutos”, do urbanista Carlos Moreno, ganharam força no pós-pandemia: a ideia de que tudo de que se precisa deve estar a uma caminhada ou pedalada de distância.
A virada regulatória e de mercado
Os números mostram que a mudança não é apenas retórica. O Índice FipeZAP consolidado para o Brasil registrou, em 2025, valorização de 6,52% nos preços de venda de imóveis, superando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 4,26% — um ganho real de aproximadamente 2,26 pontos percentuais.
Mais significativo: há estimativas de mercado apontando que bairros planejados com características de uso misto chegaram a valorizar até 30% em cinco anos em capitais selecionadas, embora ainda faltem dados consolidados com metodologia pública.
Unidades compactas (studios e apartamentos de 1 dormitório) — alinhadas ao perfil live, work and play — lideraram a alta mensal com 0,69% no fim de 2025. Pesquisa da Muvhub/Secovi aponta que 76% das construtoras focam em projetos verticais que integram moradia e serviços.
Internacionalmente, a tendência se confirma. Nova York aprovou em 2024 o City of Yes for Housing Opportunity, modernizando regras de uso e densidade. Oregon obrigou cidades a permitir middle housing (duplex, tríplex) em zonas antes exclusivas para casas isoladas. Minneapolis avançou com o plano Minneapolis 2040, eliminando o zoneamento single-family only. No Brasil, exemplos como o Conjunto Nacional (São Paulo, 1957) — pioneiro ao mesclar residencial e comercial na Avenida Paulista — e projetos recentes como Pedra Branca (Palhoça-SC) e PARC Autódromo (Pinhais-PR) mostram que o uso misto não é utopia, mas um produto de mercado com demanda consolidada.
Condomínios multifuncionais e o novo trânsito urbano
O que mudou em relação às vilas operárias? Primeiro, a escala: não mais conjuntos para centenas de famílias, e sim megaempreendimentos que funcionam como “microcentralidades” — torres residenciais, lajes corporativas, varejo, hotel, tudo integrado. Segundo, a autonomia: o morador não está preso ao patrão; escolhe a proximidade. Terceiro, a tecnologia: coworkings internos, internet de alta velocidade, delivery rooms e aplicativos substituíram o armazém da fábrica.
Mas há uma distinção importante entre uso misto genuíno e “multifuncionalidade de fachada”. O primeiro implica integração real: mistura de renda e de usos no mesmo quarteirão, térreo ativo com acesso público e percentual significativo de área não residencial (comércio, escritórios, serviços). O segundo, comum em condomínios-clube com sala de coworking, oferece conveniência interna sem necessariamente ativar o entorno ou criar vitalidade urbana. A diferença não é apenas técnica — é o que separa um bairro vibrante de uma ilha privada cercada de muros.
Além disso, o trabalho remoto, embora consolidado acima do pré-pandemia, não é majoritário: após o auge de aproximadamente 13% em maio de 2020 e a média de 11% em 2020, recuou para 8,3% em 2023, segundo o IBGE. O modelo híbrido (2 a 3 dias por semana em casa) é mais comum que o remoto integral, o que reduz o impacto transformador sobre a demanda por espaços de trabalho integrados à moradia.
Ainda assim, o efeito no trânsito e no comportamento urbano é mensurável onde a integração é genuína. Bairros com oferta diversificada de serviços reduzem deslocamentos diários, desafogam sistemas de transporte e criam o que urbanistas chamam de 15-minute neighborhoods. A questão não é mais se o zoneamento funcional vai desaparecer, mas como será flexibilizado — e se essa flexibilização será acessível ou privilégio de condomínios de alto padrão.
Estamos no início de um terceiro ciclo de urbanização, não no seu ápice. A legislação brasileira caminha a passos lentos para permitir usos mistos; o mercado testa formatos (alguns genuínos, outros cosméticos); e o comportamento do brasileiro ainda oscila entre o remoto e o presencial. Não há “morte” do zoneamento — apenas sua transformação de lógica: da separação dogmática para a integração regulada.
As vilas operárias do século XIX integravam por necessidade; Brasília separou por dogma modernista; os condomínios multifuncionais de hoje prometem integrar por escolha. Se a promessa se concretizará de forma inclusiva e sustentável — ou se criará novas ilhas de privilégio — é uma pergunta que só a próxima década responderá.