A redução da taxa Selic de 14,50% para 14,25% ao ano na última semana ampliou as expectativas de quem pretende comprar um imóvel financiado. Mas, ao contrário do que muitos consumidores imaginam, o corte anunciado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) ainda não deve provocar uma redução imediata nas taxas cobradas pelos bancos nos financiamentos imobiliários.
Embora a queda dos juros básicos represente um sinal positivo para a economia, especialistas afirmam que o crédito imobiliário depende de fatores que vão muito além da Selic, como o custo de captação das instituições financeiras, a disponibilidade de recursos da poupança, do FGTS, da Taxa Referencial (TR) e do comportamento dos juros de longo prazo.
Na prática, as taxas dos financiamentos continuam girando entre aproximadamente 10,3% e 11,7% ao ano, acrescidas da TR, dependendo da instituição financeira, do relacionamento do cliente e da modalidade contratada.
“No curto prazo, um corte de 0,25 ponto na Selic muda muito pouco a vida de quem vai financiar um imóvel. O repasse da taxa básica para o custo do crédito imobiliário é lento e sentido ao longo de anos, não de meses”, afirma Luis Veloso, Chief Revenue Officer (CRO) da proptech Morada.ai e especialista certificado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Segundo ele, isso acontece porque os financiamentos imobiliários possuem prazos longos e são sustentados por fontes permanentes de recursos, como poupança, FGTS e mercado de capitais. “O efeito no bolso se dilui por anos. O que muda primeiro é a confiança do comprador”, resume.
Crescimento da confiança
Se a prestação ainda não muda, o comportamento do consumidor já começou a mudar. Dados da Morada.ai mostram que o interesse pelo tema financiamento vem crescendo conforme o Banco Central iniciou o ciclo de cortes da Selic. Nas conversas conduzidas pela inteligência artificial da empresa com potenciais compradores, o tema financiamento aparece em cerca de 10,5% dos atendimentos, enquanto as menções diretas à Selic e aos juros praticamente dobraram ao longo do primeiro semestre.
Para Veloso, isso demonstra que o mercado imobiliário costuma reagir primeiro às expectativas. “Como comprar um imóvel é uma decisão de longo prazo, o efeito psicológico é muito importante. O consumidor passa a acreditar que as condições tendem a melhorar e permanece ativo na jornada de compra, mesmo antes de perceber uma redução efetiva nas parcelas.”
Crédito continua caro
Para além das expectativas, o especialista em investimentos da Hike Capital, Leonardo Andreolli, explica que o financiamento imobiliário responde mesmo ao comportamento dos juros de longo prazo, e não propriamente à Selic do momento. “O financiamento depende da curva de juros, da captação dos bancos, da poupança, da TR, do risco de crédito e da renda das famílias. Por isso, mesmo com a Selic caindo, as taxas imobiliárias não caem automaticamente”, afirma.
Segundo ele, porém, o corte anunciado pelo Copom ajuda em três frentes principais:
- melhora a expectativa para o mercado imobiliário;
- reduz gradualmente o custo de captação das instituições financeiras;
- aumenta a confiança de consumidores e incorporadoras, destravando decisões de compra que estavam sendo adiadas.
“Mesmo assim, o crédito continua caro enquanto os juros permanecem em patamar elevado.”
Para quem já tem contrato não haverá diferença. Isso porque a redução da Selic não altera a situação de quem já possui um contrato de financiamento. Segundo Andreolli, a maioria dos contratos firmados no Brasil utiliza taxa fixa acrescida da TR, o que significa que as prestações não sofrem redução automática após uma decisão do Banco Central.
“O benefício imediato só ocorre em contratos atrelados a taxas variáveis ou, futuramente, por meio da portabilidade para uma instituição que ofereça condições melhores”, afirma.
Vale a pena esperar?
A resposta depende do perfil do comprador, segundo os especialistas. Para quem precisa adquirir o imóvel agora, eles recomendam negociar condições com diferentes bancos, comparar o Custo Efetivo Total (CET) e evitar comprometer uma parcela excessiva da renda familiar.
Já quem pode adiar a compra talvez encontre um ambiente mais favorável caso o Banco Central mantenha o ciclo de redução dos juros ao longo dos próximos meses. A própria sinalização do Copom foi de cautela. Apesar do terceiro corte consecutivo da Selic, o Banco Central evitou antecipar os próximos passos da política monetária, indicando que novas decisões dependerão do comportamento da inflação e do cenário econômico.
Na avaliação dos especialistas, portanto, o principal efeito da queda da Selic neste momento não está na prestação do financiamento, mas na retomada gradual da confiança. Dessa forma, se o ciclo de redução dos juros continuar, o crédito imobiliário tende a ficar mais competitivo. Até lá, o consumidor continuará tendo que pesquisar taxas, negociar condições e comparar o custo efetivo das operações.
Mudança estratégica
Mesmo que o corte da Selic ainda não tenha reduzido de forma significativa o custo do financiamento para o consumidor, alguns bancos já começam a mudar suas estratégias para ampliar participação no mercado imobiliário.
O Bradesco, por exemplo, informou ter ampliado a oferta de crédito imobiliário para pessoas físicas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O vice-presidente do Bradesco, José Ramos Rocha Neto, disse nesta quinta-feira durante uma coletiva de imprensa, que a instituição ganhou 3,7 pontos de participação de mercado e vem concedendo, em média, R$ 2 bilhões por mês em financiamentos imobiliários.
Como parte da estratégia, o banco reduziu neste ano sua taxa de tabela de 13% ao ano mais TR para 12% ao ano mais TR. A decisão foi favorecida pela redução do compulsório sobre a poupança promovida pelo Banco Central no fim do ano passado, medida que aumentou a disponibilidade de recursos para financiamento imobiliário.
Além disso, o Bradesco busca acelerar as concessões ainda em 2026 antes das mudanças previstas nas regras de exigibilidade dos recursos da poupança, que entram em vigor no próximo ano. A estratégia também leva em consideração as incertezas sobre o comportamento dos juros e da economia em 2027, cenário que tem levado outras instituições financeiras a ampliar a oferta de crédito enquanto as condições atuais permanecem mais favoráveis.