O principal fundo imobiliário da gestora TRX, o TRXF11, fechou mais um movimento bilionário que reforça a posição do Aeroporto Internacional Tom Jobim (Galeão) como um dos ativos logísticos mais estratégicos do país. A gestora está pagando o equivalente a R$ 402,8 milhões por cinco galpões considerados “filé mignon” do setor — quatro na região metropolitana de São Paulo e um dentro do próprio Galeão, no Rio.
Juntos, os imóveis somam 107 mil m² de ABL e pertenciam a um fundo da Hire, que agora será incorporado via troca de cotas: o TRXF11 ficará com 90% do fundo da Hire, e os antigos donos receberão cotas equivalentes ao valor total da operação.
Galeão ganha reforço estratégico
Entre os ativos adquiridos, o destaque para o Rio é o Hlog Galeão, galpão de 16.503 m² situado dentro da área do aeroporto, com 75,7% de ocupação e a Shopee como maior inquilina.
Segundo Gabriel Barbosa, diretor de gestão da TRX, o imóvel possui vantagens competitivas únicas:
“A maior vantagem do Hlog Galeão é estar situado dentro do Aeroporto Internacional do Rio, uma área com segurança militar. Além disso, está em processo legal para se tornar operação alfandegária, o que pode elevar significativamente o valor de aluguel e torná-lo um dos galpões mais estratégicos da nossa carteira.”
A possível transformação em recinto alfandegado dialoga diretamente com a recente recuperação do Galeão como hub logístico, impulsionada:
- pelo limite de voos no Santos Dumont,
- pela expansão de rotas internacionais,
- e pelo aumento contínuo da movimentação de cargas — que já cresce mais de 40% ao ano desde 2023.
A operação, portanto, reforça o corredor logístico do Rio, especialmente em um momento em que o aeroporto amplia a infraestrutura e atrai novos operadores de carga expressa.
Compra faz parte de rodada gigante de aquisições
A aquisição dos cinco galpões se soma a uma série de transações recentes do TRXF11 que já passam de R$ 2 bilhões:
- 14 agências da Caixa (R$ 140 milhões),
- prédio da Escola Eleva na Barra (R$ 159 milhões),
- expansão de portfólio com varejistas como Mateus e Atacadão,
- compra de dois shoppings em Belo Horizonte.
Para viabilizar esse ciclo, o fundo conduz a maior captação da sua história, que pode chegar a R$ 3 bilhões. Até agora:
- R$ 1,9 bi foi arrecadado via troca de imóveis por cotas,
- R$ 600 milhões vieram em dinheiro de cotistas atuais.
Mesmo em cenário de juros altos, a TRX afirma ter encontrado grande demanda.
Ativos diversificados e mudança de perfil
O portfólio do TRXF11 chega agora a 110 imóveis, totalizando 1,2 milhão de m² de ABL. Com a nova aquisição, o estoque de terrenos do fundo cresce quase 11%, alcançando 2,4 milhões de m².
A compra também consolida uma transição no perfil da carteira: antes concentrado em sale & leaseback de varejo, o fundo se move para:
- galpões multilocatários,
- imóveis corporativos,
- hospitais (como o novo Albert Einstein em SP),
- agências bancárias e shopping centers.
Segundo Barbosa:
“Menos de 10% do nosso portfólio era multilocatário. Essas aquisições ampliam a diversificação e reduzem riscos. E seguimos em parceria: a Hire continuará gerindo os contratos de locação.”
Hoje, o TRXF11 vale R$ 3,2 bilhões na Bolsa e possui mais de 200 mil investidores. Em 12 meses, a cota subiu 5,4%.