O mercado imobiliário brasileiro atravessa um cenário de juros elevados, mas os indicadores mostram que o setor está longe de estar paralisado.
Para Cézar Haik, CEO da ATrinca Real Estate, a leitura sobre o impacto da Selic precisa separar a taxa básica de juros do custo efetivo do financiamento habitacional. “A Selic está em 14%, mas o financiamento sai perto de 11% a 12% ao ano mais TR”, afirmou Haik.
Segundo ele, a diferença ocorre porque parte relevante dos recursos utilizados no financiamento imobiliário vem da poupança, cuja remuneração segue regras próprias e não acompanha automaticamente a taxa básica.
Os números reforçam a avaliação. No primeiro semestre, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 93,7 bilhões, avanço de 29% na comparação com 2025, segundo dados citados pelo executivo.
No crédito destinado à construção, o volume mais que dobrou, passando de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões.
Funding se torna principal desafio para o setor
Apesar da expansão do crédito, Haik avalia que o principal ponto de atenção para o mercado imobiliário não está apenas no nível dos juros, mas na estrutura de financiamento de longo prazo.
A poupança perdeu espaço como fonte de recursos para o setor, enquanto instrumentos como LCI, CRI e outras alternativas do mercado de capitais ganham importância.
Para o executivo, essa mudança exige atenção ao chamado risco de descasamento, já que o financiamento de operações de longo prazo depende de fontes com características diferentes.
“O novo modelo do SFH entra em vigor pleno em janeiro de 2027 e acaba com a obrigação de direcionar 65% da poupança para habitação”, disse Haik.
A mudança pode alterar a dinâmica do crédito imobiliário nos próximos anos e aumentar a relevância do mercado de capitais na sustentação do setor.
Ao mesmo tempo, a expectativa é de uma melhora gradual das condições financeiras à medida que o ciclo de juros avance.
O Banco Central iniciou em março o ciclo de redução da Selic, levando a taxa de 15% para 14,75% e, posteriormente, para 14,25% ao ano em junho. A autoridade monetária, contudo, mantém uma postura de cautela diante das pressões inflacionárias e do cenário externo.
Inflação e déficit habitacional sustentam demanda
Mesmo em um ambiente de crédito mais caro, o interesse dos investidores pelo setor imobiliário permanece apoiado por fatores estruturais. Na avaliação de Haik, o primeiro deles é a característica do próprio imóvel como ativo real.
“Imóvel protege capital em economia com inflação alta e câmbio instável”, afirmou. A avaliação ganha relevância em um cenário de inflação ainda acima do centro da meta e de busca dos investidores por ativos com lastro físico.
Além disso, o déficit habitacional brasileiro cria uma demanda que não depende exclusivamente do ciclo econômico. A necessidade de novas moradias mantém espaço para lançamentos e financiamentos mesmo quando as condições financeiras são menos favoráveis.
Outro vetor importante é o Minha Casa, Minha Vida. O programa utiliza recursos do FGTS e do Fundo Social e oferece condições de financiamento mais favoráveis para famílias dentro dos critérios de renda.