O mercado imobiliário está vivendo um marco inédito na aceleração no volume de leilões de imóveis. No primeiro semestre de 2025, foram registrados cerca de 116,6 mil negócios, o que representa um salto de 25,1% em relação ao mesmo período de 2024, segundo a Abraim (Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis).
O crescimento é reflexo direto do aumento da inadimplência, pressão sobre os financiamentos e do endurecimento das condições de crédito para famílias e empresas.
E este cenário tem levado bancos e incorporadoras a recorrerem com mais frequência ao leilão como estratégia de liquidez.
Avanço
Um dado ilustrativo mostra que a Caixa Econômica Federal aumentou de forma expressiva o número de imóveis ofertados em leilão, passando de aproximadamente 7,7 mil unidades, em 2022, para mais de 25,5 mil, em 2024, um avanço de 228%.
Em todo o mercado, a estimativa é de que, em 2024, tenha encerrado com cerca de 16 mil propriedades ofertadas, um aumento de 86% em relação a 2023, de acordo com levantamento da Superbid Exchange.
A expansão de ofertas é marcada por dois modelos de leilão em destaque: o judicial e o extrajudicial.
Os leilões judiciais decorrem de execuções fiscais, cíveis ou trabalhistas e tramitam no Judiciário, o que garante um processo formal e previsível, mas sujeito a prazos longos e possíveis recursos.
Já os leilões extrajudiciais surgem de contratos de garantia real, como a alienação fiduciária e a hipoteca, e são promovidos diretamente pelos credores, sem a necessidade de processo judicial. Esse formato tem ganhado protagonismo por sua agilidade e volume crescente de imóveis disponíveis.
Concorrência
Com o aumento do número de certames, a dinâmica de precificação também muda. Em regiões onde há muitos imóveis sendo leiloados simultaneamente, a concorrência entre arrematantes tende a reduzir os descontos médios, aproximando os valores dos praticados no mercado tradicional.
Por outro lado, em segmentos menos disputados, como imóveis comerciais, empreendimentos inacabados ou regiões periféricas, ainda existem boas oportunidades de aquisição com preços vantajosos.
Nesse contexto, a entrada de novos investidores, especialmente por meio das plataformas digitais, amplia a competitividade e torna indispensável a análise jurídica e estratégica antes da oferta.
“Do ponto de vista jurídico, participar de um leilão exige atenção aos riscos específicos que podem transformar uma oportunidade em um passivo.”
O primeiro deles são os vícios ocultos ou documentais, que incluem falhas estruturais, ocupações irregulares e inconsistências nos títulos do imóvel, capazes de gerar custos adicionais.
Também é fundamental observar a existência de ônus e gravames, como dívidas de IPTU, taxas condominiais, penhoras ou restrições não quitadas, que podem permanecer atreladas ao bem mesmo após o arremate.
As questões possessórias são outro ponto sensível, pois o comprador pode enfrentar resistência de antigos ocupantes ou terceiros que alegam direitos sobre o imóvel.
Já os problemas registrados, como irregularidades na matrícula ou averbações incompletas, podem dificultar a transferência da propriedade e demandar medidas judiciais para regularização.
Riscos
Para reduzir esses riscos, é indispensável uma estratégia jurídica bem estruturada. A due diligence aprofundada deve incluir a análise minuciosa da matrícula do imóvel, a verificação de certidões negativas cíveis, fiscais e trabalhistas, além da checagem de débitos e gravames.
A revisão detalhada do edital também é essencial, tanto em leilões extrajudiciais, nos quais é preciso confirmar a consolidação da propriedade pelo credor, quanto nos judiciais, em que a existência de recursos pode afetar a validade da arrematação.
Outro ponto importante é a avaliação física do imóvel, o que ajuda a identificar eventuais custos ocultos com reformas, desocupação ou regularização.
O planejamento jurídico deve continuar após a compra, com a imissão na posse, o registro do imóvel em cartório e, se necessário, ações para resolver pendências ou litígios.
Assessoria
Contar com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário e leilões é essencial para se antecipar aos problemas, mitigar riscos e assegurar que a operação seja segura e rentável.
A expansão dos leilões imobiliários representa uma janela de oportunidade para investidores atentos, mas também eleva a complexidade das transações.
O sucesso depende da combinação entre análise de mercado e segurança jurídica. Investidores que unem estratégia, planejamento e suporte especializado conseguem transformar o aumento da oferta em uma vantagem competitiva no setor.