Apartamento studio em São Paulo chega a custar mais de R$ 800 mil; Veja onde eles estão

Enquanto se multiplicam pela cidade de São Paulo, os studios estão cada vez mais valorizados. De acordo com um estudo da Loft, obtido com exclusividade pelo Estadão, o valor médio anunciado por um apartamento de até 30 metros quadrados (m²) nos 10 bairros mais nobres da capital paulista ultrapassa os R$ 500 mil. E a perspectiva é de que se tornem ainda mais caros.

De dezembro de 2024 a abril deste ano, a valorização dos studios foi de 9%, com destaque para o Itaim Bibi, que teve alta de 34% no período. Atualmente, o comprador interessado em adquirir uma unidade deste tipo no bairro precisa desembolsar cerca de R$ 869 mil. No Jardim América, o custo médio de um apartamento desta tipologia é de R$ 748 mil.

O valor é justificado pela localização privilegiada desses empreendimentos, pela estrutura dos prédios e pela escassez de terrenos. “Essas unidades estão em edifícios novos construídos em bairros supervalorizados e contam com muita oferta de serviços − justamente para compensar o pouco espaço privativo”, explica o gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi.

Em geral, o preço do metro quadrado em apartamentos compactos é maior do que o de outras unidades maiores no mesmo prédio. No entanto, Takahashi comenta que, pelo ticket médio mais baixo, os studios são vistos como uma opção mais atrativa para investidores e para quem quer driblar a alta de juros e a dificuldade de financiamento.

Com oito empreendimentos e 3 mil unidades lançadas, a incorporadora de luxo Trisul desenvolveu uma linha focada na construção de edifícios com apartamentos compactos próximos a estações de metrô. A linha The Collection engloba studios de 24 m² a 33 m², além de imóveis com 1 dormitório de até 39 m², lançados com preço inicial de R$ 390 mil a R$ 520 mil.

“Desde a preparação dos terrenos até a personalização de projeto, formatamos esses produtos pensando na liquidez, segurança financeira e retorno para o investidor”, conta André Quinzeiro, gerente comercial da Trisul. A companhia promete um retorno de cerca de 1% ao mês para o investidor. E eles são, de fato, a maioria dos compradores.

Segundo Quinzeiro, 85% dos seus clientes no segmento são investidores, enquanto apenas 15% são moradores finais. O The Collection Vila Madalena, por exemplo, está em construção a 170 metros do metrô Vila Madalena.

Serviços como extensão do lar

Segundo a Loft, as áreas comuns desses edifícios funcionam como extensão do lar, mas o conforto extra pesa no valor do condomínio. No Itaim Bibi, por exemplo, o condomínio médio de um studio ultrapassa os R$ 850 mensais. No Jardim América chega a média de R$ 670 e no Jardim Paulistano o preço médio é de R$ 492.

Além dos preços, o levantamento também aponta os bairros com maior oferta de compactos na cidade. Os campeões são República, Pinheiros e Bela Vista, todos com forte presença de novos empreendimentos e ampla disponibilidade.

“Essas regiões têm características distintas. A República e a Bela Vista concentram muitos prédios antigos, que se adaptam ao perfil de studio, mas também vêm recebendo novos lançamentos. Já em Pinheiros, os imóveis são, em sua maioria, novos, resultado da política urbana que incentivou a verticalização e a construção de apartamentos compactos”, afirma Takahashi.

Demanda crescente e mercado consolidado

Os apartamentos com menos de 30 m² já são a segunda tipologia com mais lançamentos em São Paulo. Dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP) mostram que só em abril mais de 1.905 unidades do tipo foram lançadas e 1.974 foram vendidas na capital paulista.

Ou seja, apesar das críticas ao modelo, existe bastante demanda. “Cada vez mais pessoas vivem sozinhas ou em casal e buscam praticidade, proximidade de serviços, comércio, transporte público e parques urbanos”, aponta Alcides Gonçalves Júnior, diretor executivo da Newproperties, empresa de gestão de imóveis compactos.

“Outro ponto fundamental é a escassez de terrenos em áreas centrais, o que torna as unidades compactas uma alternativa viável e estratégica. Hoje, os studios representam 21% de todo o estoque de imóveis disponíveis na cidade. Eles ficam atrás apenas dos imóveis entre 30 m² e 45 m², com 53% do estoque total. “O Plano Diretor atua como indutor e vetor desse movimento, ao reconhecer mudanças no perfil demográfico”, entende Júnior.

Com incentivos do Plano Diretor e alta demanda de investidores, grandes construtoras especializadas no mercado de alto padrão voltam cada vez mais seus olhos para o segmento. É o caso da SKR, que criou a Skinn, um hub de hospitalidade que personaliza o imóvel segundo o interesse do comprador, gerencia a locação e oferece serviços de comodidade para os moradores.

“De acordo com as possibilidades do zoneamento, analisamos qual o produto aquela localização precisa, visando atender a necessidade da região e das pessoas”, explica Rodrigo Putinato, COO da SKR. “Os studios têm papel importante para a companhia na diversificação de público: atraem desde jovens profissionais a investidores em busca de ativos”, explica.

Perfil dos moradores

Ao passo que investidores enxergam os studios como uma possibilidade de impulsionar os rendimentos, os moradores desses empreendimentos vivem a expectativa de se mudarem deles. O estudo “Studio na cidade de São Paulo: perfil demográfico e hábitos de seus moradores” mostra o perfil habitual dos moradores de studios tem entre 30 e 44 anos, são solteiros, sem filhos, tem a graduação completa e uma renda compatível com a classe B.

“A grande chave aqui é a mobilidade urbana”, resume a arquiteta e mestre Monique Genari, uma das pesquisadoras à frente do estudo. Os studios, explica ela, são destinados a um público que prioriza a localização e a proximidade do trabalho, ainda que precise despender maiores quantias com o aluguel”.

“Apenas 37% dos moradores dessas unidades têm carro próprio, contra 74 carros para cada 100 moradores da cidade de São Paulo”, comenta. O levantamento também indica que, apesar de se mostrarem satisfeitos com a moradia, 82% dos moradores não pretendem continuar neste tipo de unidade no médio prazo e 76% planejam comprar um imóvel em 3 a 5 anos.

No entanto, entre os inquilinos, apenas um terço tem poder de compra. “Os moradores enxergam o studio como sendo temporária ou transitória“, afirma Monique Genari, autora do estudo.