Entre novembro de 2025 e abril de 2026, os estrangeiros representaram 32% das compras de imóveis compactos da Zona Sul carioca. O mercado imobiliário de alta demanda, que envolve unidades como estúdios e apartamentos de 1 dormitório em Copacabana, Ipanema e Leblon, tem sido o grande filão de interesse de compradores da Inglaterra, Espanha, Suíça, França, Romênia, Nova Zelândia, sobretudo da Argentina. Das 54 unidades comercializadas no período, 17 ficaram com estrangeiros, com predominância dos argentinos, segundo o Associated News Brazil.
Antes concentrada apenas em imóveis de alto padrão, a procura internacional mudou o foco e busca apartamentos menores, com mais liquidez e próximos de áreas mais valorizadas, como a orla. O movimento acompanha o aumento do desembarque de turistas globais na cidade. Somente em 2025, o Rio recebeu quase 2 milhões de viajantes estrangeiros – alta de 45,93% em relação a 2024. O 1º trimestre deste ano, já registrou 884 mil desembarques internacionais, posicionado a capital como liderança nacional.
O mercado financeiro observa que a procura por imóveis compactos em bairros consolidados começa a se configurar como um ativo de renda imobiliária com apelo global, com menor tíquete, alta localização, demanda turística recorrente e venda ou aluguel mais rápidos que unidades maiores.
Segundo André Caruso, CEO da Pilar Capital, o “estrangeiro não está olhando apenas para a paisagem. Ele está olhando para liquidez e capacidade de geração de renda em regiões onde a oferta é naturalmente limitada. Quando 32% das vendas de compactos em bairros como Copacabana, Ipanema e Leblon vêm de fora do país, o mercado passa a enxergar esses imóveis como uma classe de ativos mais internacionalizada”, afirma o executivo, ainda segundo o ANB.
O arrefecimento da demanda tende a impulsionar a competição por unidades cada vez mais eficientes e bem localizadas, além de elevar preços em regiões premium e aguçar o interesse de incorporadoras, fundos e plataformas de crédito imobiliário para a execução de projetos menores, destinados à locação de curta e média temporada.
A tendência se consolida dentro de um cenário de expansão de lançamentos compactos no mercado carioca que, entre janeiro e novembro de 2025, vendeu 25 mil unidades, alta de 18,8% sobre 2024 e o melhor desempenho em 6 anos. Em 2026, a demanda por apartamentos compactos e de luxo continua em ascensão, mesmo com juros elevados. Isso acendeu o alerta de grandes oportunidades para investidores e incorporadoras, uma vez que as unidades compactas combinam tíquete mais acessível, maior liquidez e disposição para diferentes usos.
Com a oferta de terrenos limitada e demanda turística elevada, Copacabana, Ipanema e Leblon tendem a concentrar parte relevante da demanda de compradores estrangeiros. Com isso, o mercado vê nascer um novo perfil de comprador, além da consolidação da tese imobiliária baseada em escassez, renda potencial e valorização em áreas consolidadas.
O cenário macroeconômico conturbado, com de juros altos, crédito bancário mais difícil, investidores à procura de ativos com proteção, liquidez e valorização patrimonial, pode representar uma alternativa cada vez mais interessante para o mercado de imóveis compactos, sobretudo em áreas turísticas – atualmente, porta de entrada mais visada por estrangeiros que veem nos problemas internos possibilidades de ganhos, incluindo imobiliários.
Os desafios para as incorporadoras existem e não podem ser desconsiderados: restrições de terreno, custos de construção elevados, necessidade crescente de financiamento, além da urgência em transformar demanda em oferta viável. Sobre isso André Caruso comenta:
“A presença estrangeira não resolve sozinha os desafios do mercado imobiliário, mas sinaliza onde existe demanda real. O capital tende a seguir regiões com liquidez comprovada, e a Zona Sul do Rio tem 3 atributos difíceis de replicar: localização escassa, fluxo turístico global e percepção de valor no longo prazo. Para o crédito imobiliário, isso abre espaço para estruturas mais sofisticadas e menos dependentes do ritmo dos grandes bancos”, conclui o executivo.