O primeiro semestre de 2026 expôs uma divisão clara entre os segmentos do mercado imobiliário residencial listado na B3. Enquanto construtoras com forte atuação no MCMV (Minha Casa, Minha Vida), como Cury, Tenda e Direcional, registraram avanços de rentabilidade e crescimento, empresas voltadas à média e alta renda enfrentaram os efeitos dos juros elevados sobre a capacidade de financiamento dos consumidores.
O período também foi marcado por movimentos de geração de caixa e redução de endividamento. MRV, Cyrela, Trisul e Tecnisa conseguiram reforçar o caixa, enquanto companhias como Plano & Plano, Lavvi e Even tiveram pressão sobre margens, despesas financeiras ou vendas.
As divulgações dos resultados financeiros relativos ao segundo trimestre deste ano das principais empresas do setor tiveram início no dia 4 de agosto. A exceção foi a Gafisa, que previa informar o resultado de suas contas no dia 13, porém, teve que adiar para o dia 31. A presente reportagem traz a somatória dos dados do primeiro e segundo trimestre.
A fotografia do período mostra um setor com desempenhos distintos, entre empresas que ampliaram lançamentos e outras concentradas em eficiência operacional, desalavancagem (redução do endividamento) e monetização de ativos (geração de receita).
Baixa renda impulsiona resultados
A Cury registrou lucro líquido de R$ 662,4 milhões no semestre, alta de 32,3% na comparação com o mesmo período de 2025. A companhia gerou R$ 238,2 milhões em caixa e terminou o período com caixa líquido de R$ 290,6 milhões. Também anunciou R$ 190 milhões em dividendos (parcelas do lucro distribuídas aos acionistas).
Em teleconferência com investidores, a empresa informou registrar atrasos em cinco de seus 87 canteiros de obras mesmo após o prazo de tolerância contratual de seis meses. Além disso, tem outros quatro empreendimentos em risco de estourar a data limite. A construtora justificou os gargalos pela escassez de mão de obra e de equipamentos provocada pelo aquecimento do mercado imobiliário.
A empresa ultrapassou o prazo de entrega em cinco dos 87 canteiros que mantinha abertos, considerando a tolerância contratual de seis meses. Outros quatro empreendimentos estavam abaixo do cronograma e corriam risco de também exceder a data limite.
A Tenda aumentou os lançamentos em 59,5%, para R$ 3,2 bilhões, e registrou crescimento de 66,3% no Ebitda (lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização) ajustado. A companhia também ampliou sua atuação em novos mercados no Nordeste e revisou para cima suas projeções.
A Moura Dubeux, por sua vez, apresentou o maior crescimento de lucro líquido entre as construtoras que já divulgaram as suas contas, de 72,8%, para R$ 329,4 milhões. O resultado foi beneficiado pela atuação da companhia no Nordeste e pelo reconhecimento de uma remuneração pela comercialização de projetos de grande porte. A alavancagem (endividamento da empresa para sustentar sua expansão) terminou o período em 2,5% do patrimônio líquido.
“A discrepância decorre essencialmente do affordability [acessibilidade] da classe média. Com os juros elevados mantidos por um período prolongado, esse público perde capacidade de financiamento, sobretudo em razão do custo elevado do crédito imobiliário”, avalia Caio Borges, analista da Eleven Financial.
Affordability, nesse contexto, é a capacidade de o consumidor assumir o pagamento de um imóvel sem comprometer excessivamente sua renda.
Juros afetam média e alta renda
O efeito dos juros também aparece na velocidade de vendas e na formação de estoques. Segundo o analista, as incorporadoras que atuam fora do MCMV precisaram escolher entre manter uma velocidade de vendas, ou VSO, elevada por meio de descontos ou aceitar uma velocidade menor e conviver com o aumento do estoque pronto.
A VSO, ou velocidade sobre oferta, mede quanto do estoque disponível de imóveis é vendido em determinado período. Quanto maior o indicador, mais rapidamente a companhia transforma seus lançamentos e estoques em vendas.
“Os juros elevados se propagam ao crédito imobiliário e limitam a capacidade de compra, principalmente de quem está fora do MCMV. Se essa menor capacidade de compra se converte ou não em uma VSO mais baixa depende da estratégia de cada companhia, que tem escolhido entre sustentar a VSO em patamar alto ao custo de conceder descontos nos produtos ou reduzir a velocidade de vendas e conviver com o crescimento do estoque pronto”, afirma o analista.
Um exemplo prático disso vem da Cyrela, que conseguiu crescer as vendas em 9% mesmo com redução de 11% nos lançamentos. A companhia também gerou R$ 406 milhões de caixa no semestre e apresentou ROE (Return on Equity, ou Retorno sobre o Patrimônio Líquido) ajustado de 20,9%.
Já a EZTec teve crescimento de 53,5% nos lançamentos e de 47,3% nas vendas líquidas. A geração de caixa operacional chegou a R$ 148,8 milhões, levando a companhia de volta à posição de caixa líquido. O resultado é fruto do reforço na estratégia de ampliar os lançamentos na Grande São Paulo.
Na JHSF, o Ebitda ajustado do primeiro semestre avançou 69%, para R$ 753,4 milhões, enquanto o lucro líquido real atingiu R$ 816,1 milhões, uma alta de 39%. O desempenho foi favorecido pelo modelo concentrado no segmento de altíssimo padrão e por uma operação de estruturação financeira envolvendo o FII (Fundo de Invstimento Imobiliário) JHSF Capital e estoques do Boa Vista Estates, um empreendimento de campo de altíssimo padrão da empresa em Porto Feliz, no interior paulista. A empresa manteve caixa líquido e alavancagem negativa. A companhia encerrou o período com caixa líquido de R$ 1,18 bilhão e alavancagem negativa de -0,55x na relação entre caixa líquido e Ebitda ajustado
Geração de caixa e desalavancagem
A geração de caixa foi outro ponto de destaque do semestre. Empresas que vinham consumindo recursos conseguiram reverter esse movimento ou utilizar a venda de ativos para reforçar seus balanços.
A MRV gerou R$ 467 milhões de caixa no semestre. Apesar do prejuízo consolidado de R$ 704,3 milhões, provocado por impairments não recorrentes que reduziram o valor de ativos da operação norte-americana Resia, a companhia registrou lucro ajustado de R$ 59,4 milhões no período.
Impairment é um ajuste contábil feito quando a empresa reconhece que determinado ativo perdeu valor e que seu valor registrado nos balanços não corresponde mais ao que pode ser recuperado.
O movimento de venda de ativos também esteve no centro da estratégia da companhia, que avançou na venda de empreendimentos da Resia e da Luggo, uma proptech da MRV focada exclusivamente na locação e gestão de apartamentos.
Borges destacou os movimentos da MRV voltados à desalavancagem entre os principais acertos do semestre. Antes disso, porém, apontou a Plano & Plano como a principal decepção.
“No acumulado do semestre observamos movimentações majoritariamente positivas. A maior decepção ficou por conta do resultado fraco da Plano e Plano (PLPL3) no 1T26, com as margens pressionadas pelo esforço realizado para entregar as unidades do programa Pode Entrar dentro do prazo de 24 meses”, afirma o analista.
Entre os destaques positivos, Borges citou a Tenda, a estratégia da MRV e a entrada de empresas de alta renda no segmento de baixa renda.
“Entre os acertos, destacamos três, a Tenda, que abriu no 1T26 [primeiro trimestre de 2026] as premissas de inflação utilizadas no cálculo de viabilidade e revelou trabalhar com uma inflação base de 8%, os movimentos de vendas da MRV voltados à desalavancagem, e a migração de parte dos lançamentos de companhias de alta renda, que começaram a atuar também no segmento de baixa renda”, diz.
A desalavancagem também foi prioridade da Tecnisa. A companhia não lançou novos projetos no semestre e monetizou participações no Jardim das Perdizes, um grande projeto localizado entre os bairros de Barra Funda e Água Branca, na zona oeste da cidade de São Paulo. A operação gerou R$ 220,9 milhões em caixa, enquanto a dívida líquida caiu 46% e o prejuízo contábil foi reduzido em 53,6%.
Inflação e financiamento no MCMV
O desempenho operacional, porém, não foi uniforme nem mesmo entre as companhias de baixa renda. A Plano & Plano registrou crescimento de 18,7% na receita e chegou a um recorde de 44,4 mil unidades em construção, mas o lucro líquido caiu 39,3%.
A empresa também consumiu R$ 182,8 milhões de caixa. Segundo Borges, a companhia apresentou um ritmo de lançamentos inferior ao esperado pela Eleven Financial, com desvio de aproximadamente 30% em relação às estimativas da casa. No segundo trimestre, a pressão veio também dos custos de construção e transporte.
Segundo a análise apresentada, a inflação de insumos foi influenciada pelas tensões geopolíticas e reduziu as margens da companhia. A questão dos custos também aparece como um dos principais pontos de atenção para a segunda metade do ano no segmento de baixa renda.
“A rentabilidade da baixa renda depende principalmente dos limites de preço do MCMV e da eficiência operacional das companhias. Pelo lado do custo, pode haver pressão inflacionária adicional reduzindo esses ganhos, decorrente da alta dos preços das commodities energéticas em função da guerra entre EUA e Irã, efeito, aliás, citado pela própria Plano & Plano como justificativa para as margens menores no segundo trimestre. Pelo lado do preço, como os valores são tabelados, é difícil imaginar um repasse que compense essa pressão”, afirma o analista.
Além dos custos, a capacidade de financiamento do programa aparece como um fator determinante para a continuidade do ritmo de crescimento da baixa renda.
“Ainda assim, o ponto mais sensível à sustentabilidade do modelo está no montante de funding disponibilizado via FGTS, que funciona como o verdadeiro limitador do ritmo e da expansão do programa”, diz.
Funding é o volume de recursos disponível para financiar determinada atividade. No caso citado pelo analista, trata-se dos recursos destinados ao financiamento habitacional ligado ao FGTS.
A leitura ajuda a explicar por que o desempenho das incorporadoras populares não depende apenas da eficiência das empresas. O modelo combina custos de construção, limites de preços dos imóveis e disponibilidade de recursos para financiar os compradores.
Desempenho de alta renda e projeções
Na outra ponta, que agrupa as empresas voltadas à alta renda, a Even apresentou um dos desempenhos mais fracos entre as empresas analisadas. O lucro líquido caiu 40%, as vendas contratadas recuaram 41% e a companhia consumiu R$ 184,8 milhões de caixa no semestre.
Lavvi e Trisul também tiveram os lucros pressionados pelo aumento das despesas financeiras e dos custos comerciais. A Trisul, porém, gerou R$ 214,2 milhões de caixa no período.
O contraste mostra que geração de caixa e lucro líquido não necessariamente caminharam na mesma direção no semestre. Algumas empresas utilizaram vendas de ativos ou ajustes de portfólio para reforçar o caixa, enquanto outras tiveram resultados contábeis afetados por itens específicos.
Para Borges, a sustentabilidade dos resultados da baixa renda dependerá principalmente da evolução das margens brutas e da inflação da construção civil.
“Na baixa renda, a atenção deve se voltar à margem bruta das companhias, uma vez que a inflação da construção civil pode se revelar aliada, caso fique abaixo das projeções das empresas, ou vilã, caso as supere”, afirma o analista.
Na média e alta renda, o foco está na evolução da demanda. O analista aponta quatro indicadores para acompanhar: lançamentos, VSO, descontos e estoques.
“Na alta renda, o investidor deve acompanhar a desaceleração do mercado consumidor, de modo que uma queda forte dos lançamentos, uma retração relevante da VSO, um aumento expressivo dos descontos ou uma formação acelerada de estoques devem acender o sinal de alerta, ao passo que o movimento oposto desses indicadores tende a funcionar como gatilho positivo para os papéis”, diz.
A alavancagem também permanece no radar, especialmente no caso da MRV. “Entre as companhias que cobrimos [a Eleven analista mais da metade listada no índice imobiliário da B3], a alavancagem é uma preocupação mais relevante no caso da MRV, a ponto de a desalavancagem da própria companhia representar um gatilho de valorização para o papel”, diz.
Para o segundo semestre, portanto, os dados do primeiro semestre deixam dois grupos de indicadores para acompanhar: no MCMV, margens, custos e disponibilidade de funding; nos segmentos de média e alta renda, vendas, lançamentos, VSO, descontos, estoques e despesas financeiras.