O Brasil se prepara para iniciar, em 2026, a fase de testes do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), banco de dados nacional que reunirá, em uma única base, todas as informações sobre imóveis urbanos e rurais. Criado pela Receita Federal e apelidado de “CPF dos imóveis”, o sistema pretende dar mais transparência ao mercado imobiliário e segurança jurídica às transações, mas já acende o alerta de especialistas para um provável aumento da carga tributária com a atualização dos valores venais hoje defasados em muitos municípios.
O CIB será um identificador único georreferenciado integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Na prática, ele vai conectar dados de cartórios, prefeituras, órgãos federais e ambientais, acompanhando o ciclo de vida de cada imóvel, da incorporação à transmissão de propriedade. Regulamentado pela Instrução Normativa nº 2.275/2025 e pela Lei Complementar nº 214/2025, o cadastro é peça-chave para a Reforma Tributária, servindo de base para a futura cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), previstos para vigorar a partir de 2027.
A principal consequência para o contribuinte será sentida nos impostos municipais, como IPTU e ITBI. Hoje, muitas prefeituras trabalham com plantas genéricas desatualizadas, que não refletem o valor de mercado. Com o CIB, o cruzamento de informações georreferenciadas, inspeções digitais e imagens de satélite permitirá rever valores subavaliados, aproximando a base de cálculo da realidade. Isso tende a aumentar a arrecadação, sobretudo em áreas valorizadas, mesmo sem alteração das alíquotas formais, ao reduzir a margem para subdeclaração e imóveis “invisíveis” ao fisco.
O novo cadastro, porém, traz desafios relevantes. Municípios de pequeno porte podem não ter estrutura tecnológica nem equipes capacitadas para digitalizar cadastros antigos, atualizar plantas e operar sistemas complexos, o que exigirá investimentos em infraestrutura e treinamento. Ao mesmo tempo, por concentrar um dos maiores bancos de dados patrimoniais do país, o CIB terá de cumprir rigorosamente a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), com regras claras de segurança cibernética, rastreabilidade de acessos e limites de uso das informações para fins de fiscalização tributária, planejamento urbano e estudos ambientais.
Diretamente ligado ao modelo do IVA Dual, o CIB também dialoga com as regras de transição da Reforma Tributária, que preveem redutores de alíquota para locações e operações imobiliárias, além de isenções para pequenos locadores e aluguéis residenciais de menor valor. Na avaliação de tributaristas, o sistema tem potencial para combater sonegação e corrigir distorções históricas na tributação da propriedade, mas a justiça fiscal só se consolidará se o aumento de arrecadação for efetivamente revertido em melhores serviços públicos, como saúde, educação, mobilidade e infraestrutura urbana.