Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) viveram um momento de recuperação no ano passado. Após acumular queda de mais de 5% em 2024, o iFix — índice da bolsa de valores que mede o desempenho do setor — registrou alta de 21,1% em 2025.
Especialistas ouvidos pela IstoÉ Dinheiro apontam que um aquecimento do mercado imobiliário como um todo impulsionou o segmento. No começo do semestre passado, a ocupação de galpões logísticos atingiu recorde, puxada sobretudo pelo e-commerce. No mesmo período, a vacância de escritórios em São Paulo chegou ao menor patamar em cinco anos.
“O mercado imobiliário apresentou indicadores muito consistentes, como queda na taxa de vacância, baixo nível de inadimplência e aumento do valor de aluguel em diversas regiões primárias”, analisa Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. “No segundo semestre do ano, a performance do IFIX também passou a refletir as expectativas do mercado de um início de corte de juros em 2026, possivelmente já no início do ano”, complementa.
A analista elaborou um levantamento dos FIIs com maior dividend yield e maior valorização das cotas em 2025. Confira abaixo:
Os 25 FIIs que mais pagaram dividendos
Entre os FIIs em destaque pelo pagamento dos dividendos, destacam-se os FIIs de papel, ou seja, fundos que investem em outros ativos financeiros do setor imobiliário, como CRIs. Os primeiros colocados no ranking, CACR11 e KORE11, pertencem a esta classe, que costuma se beneficiar de juros elevados. Desde maio do ano passado, a Selic está no patamar histórico de 15%, o maior desde 2006.
Fundos de tijolo, ou seja, que investem diretamente em imóveis, tiveram destaque quando ligados ao setor de consumo. “Fundos de logística, varejo e alguns híbridos apareceram com dividend yields elevados, refletindo contratos bem estruturados, baixa vacância e reajustes inflacionários ao longo do ano”, afirma o analista Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos. O terceiro colocado no ranking, GZIT11, é focado em galpões.
Veja os FIIs com maior dividend yield no ano, ou seja, maior retorno em dividendos em relação ao preço das cotas:
| # | Fundo | Dividend Yield |
| 1 | CACR11 | 20,20% |
| 2 | KORE11 | 20,10% |
| 3 | GZIT11 | 20,10% |
| 4 | HCTR11 | 19,40% |
| 5 | DEVA11 | 18,60% |
| 6 | VGRI11 | 18,00% |
| 7 | BPML11 | 17,60% |
| 8 | RZAK11 | 17,40% |
| 9 | KIVO11 | 17,30% |
| 10 | MFII11 | 17,00% |
| 11 | LIFE11 | 16,90% |
| 12 | URPR11 | 16,40% |
| 13 | HABT11 | 16,40% |
| 14 | OUJP11 | 15,80% |
| 15 | VGIR11 | 14,90% |
| 16 | KNUQ11 | 14,80% |
| 17 | BCRI11 | 14,80% |
| 18 | RPRI11 | 14,80% |
| 19 | VRTM11 | 14,60% |
| 20 | CYCR11 | 14,50% |
| 21 | VGIP11 | 14,50% |
| 22 | VCJR11 | 14,40% |
| 23 | RECR11 | 14,30% |
| 24 | MCRE11 | 14,20% |
| 25 | PCIP11 | 14,20% |
O que esperar dos FIIs em 2026?
Com a perspectiva de cortes na taxa básica de juros neste ano, a expectativa é que os FIIs tenham novamente um bom ano. “Caso o cenário de desaceleração inflacionária e queda gradual dos juros se confirme, os FIIs tendem a se beneficiar tanto pela manutenção de rendimentos elevados quanto pela potencial valorização das cotas”, afirma Sidney Lima.
Isabella Almeida afirma que, em um cenário de recuperação, os fundos de tijolo são atualmente os mais descontados. “O valor do desconto varia muito por setor. Os FIIs corporativos, por exemplo, atualmente negociam com um desconto médio próximo a 26%”, diz.
Antes de investir nestes ativos, no entanto, os especialistas recomendam uma análise minuciosa do FII desejado, que não a valorização e dividend yield passados. “Avaliar a qualidade dos ativos, a solidez dos contratos, o perfil dos inquilinos e a capacidade do gestor de atravessar diferentes ciclos econômicos é tão importante quanto o retorno atual”, recomenda Lima.