O mercado de capitais e o panorama imobiliário no Sul

O mercado imobiliário da região Sul do Brasil tem se destacado significativamente no cenário nacional, apresentando uma evolução que chama a atenção dos olhares mais atentos. Com uma participação que saltou de 18% para 24% no volume total de lançamentos imobiliários entre 2020 e 2024, os Estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul revelam-se como um território ainda pouco explorado pelo mercado de capitais, apresentando boas oportunidades para investidores.

O volume de negócios na região, que movimentou aproximadamente R$ 45 bilhões em 2023 no mercado imobiliário formal, considerando apenas vendas primárias de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais, evidencia a robustez do mercado local. Este montante, quando analisado sob a ótica dos fundos de investimento imobiliários (FIIs), demonstra o potencial significativo para estruturação de produtos financeiros voltados tanto para o desenvolvimento de novos projetos quanto para a aquisição de ativos maduros.

O setor residencial, tradicionalmente menos presente nos FIIs, apresenta a região características particulares que podem viabilizar produtos financeiros inovadores. O segmento de loteamentos planejados, que registrou um aumento de 45% em área útil desenvolvida nos últimos três anos, oferece oportunidades interessantes para FIIs de desenvolvimento, especialmente considerando as margens atrativas e o ciclo mais curto de execução destes projetos.

Os empreendimentos verticais nas capitais e cidades médias da região também chamam atenção. A escassez de bons terrenos e a busca por maior densidade habitacional têm impulsionado projetos de alta qualidade, que poderiam ser excelentes alvos para FIIs voltados ao mercado residencial, seguindo tendências já consolidadas em mercados mais maduros globalmente.

No setor comercial e industrial, em que os FIIs tradicionalmente têm maior penetração, observa-se um movimento particularmente interessante de descentralização. O mercado de galpões logísticos e condomínios industriais cresceu 28% em área construída desde 2020, impulsionado pelo e-commerce e pela reorganização das cadeias produtivas. Esse movimento oferece oportunidades para FIIs focados em ativos logísticos e industriais, com “yields” potencialmente mais atrativos que os encontrados nos mercados mais disputados do Sudeste.

As dificuldades do setor, como a carga tributária elevada e a burocracia excessiva, podem ser parcialmente mitigadas por meio da estruturação adequada dos FIIs, que oferecem benefícios fiscais tanto para desenvolvedores quanto para investidores. Essa característica torna-os veículos especialmente interessantes para o desenvolvimento do mercado imobiliário regional.

A região, ainda pouco explorada pelas alternativas aos “bancões” e às modalidades convencionais de financiamento à construção e produção, especialmente quando comparado a mercados mais maduros, como São Paulo e Rio de Janeiro, tem solo fértil para o mercado de capitais, desde que bem estruturados e embasados por componentes que conheçam as regionalidades e particularidades da porção Sul do país. Como já se vê em outras regiões, a abertura do mercado imobiliário às fontes de “funding” alternativas traz mais profissionalização e transparência da cadeia produtiva e de financiamento, mais flexibilidade e opções para o empreendedor e, consequentemente, acelera o desenvolvimento habitacional e do mercado de trabalho.

A combinação de fundamentos econômicos sólidos, demanda consistente e baixa penetração atual de FIIs cria um cenário único para o desenvolvimento de produtos que possam capturar o potencial de valorização desse mercado em desenvolvimento.

A perspectiva para esse mercado, embora promissora, está intrinsecamente ligada não apenas à capacidade de estruturação de produtos adequados, mas sobretudo à estabilidade macroeconômica do país, à segurança jurídica dos negócios e ao ambiente regulatório. O desenvolvimento sustentável do mercado de FIIs na região dependerá da capacidade dos gestores em criar produtos que atendam tanto às necessidades dos desenvolvedores locais quanto às expectativas dos investidores por retornos ajustados ao risco.