A exorbitância dos aluguéis no Rio motivado discussões sobre o custo de vida na cidade. Diante de preços que beiram o absurdo, que tipo de imóvel ficou mais caro alugar? De acordo com o Índice FipZAP, desenvolvido em parceria pela Fipe e o Grupo OLX (Zap, Viva Real e Olx) de junho, as unidades com um quarto mantiveram o metro quadrado mais caro nos últimos 12 meses. O valor médio é de R$ 71,60; contra R$ 50,43 para os de dois dormitórios; R$ 46,27 para três; e R$ 47,79 para quatro ou mais.
Ao longo deste ano, porém, o perfil com a maior alta no aluguel foi o de dois quartos, de 6%, seguido pelo de três (5,47%), de um (4,89%) e de quatro ou mais (2,40%).
Bairros mais valorizados
De acordo com o Quinto Andar, nos últimos 12 meses, o aluguel subiu 14,6% (acima da média nacional, 9%) na cidade do Rio, atingindo média de R$ 52,50. No período, o Centro foi o bairro com a maior valorização no aluguel, de 48,8%. Nos últimos três meses, o crescimento dos preços foi de 11,6%.
Veja abaixo ranking dos dez bairros onde os aluguéis mais se valorizaram nos últimos 12 meses:
- Centro: 48,8%
- Del Castilho: 48,5%
- Jardim Oceânico: 27,1%
- Laranjeiras: 24,9%
- Copacabana: 22,7%
- Cachambi: 20,4%
- Taquara: 18,8%
- Santa Teresa: 18,3%
- Vila Isabel: 16,5%
- Ipanema: 15,9%
O bairro mais caro continua sendo o Leblon, com metro quadrado a R$ 116,3, seguido de Ipanema (R$ 106,7) e Jardim Oceânico (R$ 83,2).
Já segundo o Índice FipZap de junho, nos últimos 12 meses, o metrô quadrado sofreu aumento de 11,65%, atingindo a média de R$ 59,87.
— A pressão sobre o aluguel não fica restrita aos bairros mais valorizados. Quando parte dos moradores já não consegue absorver os preços dessas regiões, a demanda se desloca para bairros próximos ou com melhor relação entre preço e localização. Como essas pessoas, muitas vezes, chegam com uma capacidade de pagamento superior à média do novo bairro, ocorre um efeito de transbordamento, elevando também os valores em áreas intermediárias — explica Coriolano Lacerda, Gerente de Inteligência de Mercado do Grupo OLX.
Aluguéis surreais no Rio
Os preços surreais estão por toda parte. Numa pesquisa por apartamentos de até três quartos nas plataformas QuintoAndar e Zap Imóveis na terça-feira, o GLOBO encontrou estas ofertas, por exemplo:
- R$ 21.180,00: Rua Coração de Maria, Méier (dois quartos, 66m²)
- R$ 23.561,00: Rua General Urquiza, Leblon (dois quartos, 120m²)
- R$ 19.500,00: Avenida Oswaldo Cruz, Flamengo (três quartos, 150m²)
- R$ 18.150,00: Avenida Princesa Isabel, Copacabana (mobiliado, um quarto, 55m²)
- R$ 17.500,00: Rua General Venâncio Flores, Leblon (dois quartos, 60m²)
- R$ 14.860,00: Rua Pio Corrêa, Jardim Botânico (mobiliado, dois quartos, 85m²)
- R$ 13.210,00: Rua Buarque de Macedo, Flamengo (dois quartos, 100m²)
- R$ 12.500: Rua Barão de Jaguaripe, Ipanema (dois quartos, 84 m²)
- R$ 10.620,00: Rua Corrêa Dutra, Flamengo (um quarto, 80m²)
- R$ 8.227,00: Rua Jangadeiros, Ipanema (um quarto, 30m²)
- R$ 6.967,00: Rua Presidente Carlos de Campos, Laranjeiras (um quarto, 50m²)
- R$ 6.384,00: Rua Riachuelo, na Lapa (um quarto, 55m²)
- R$ 5.852,0: Praia de Botafogo, Botafogo (um quarto, 28m²)
- R$ 4.886,00: Avenida Augusto Severo, Glória (um quarto, 40m²)
- R$ 4.324,00: Rua Barão de Mesquita, Tijuca (um quarto, 36m²)
- R$ 3.359,00: Rua Benjamin Constant, Santa Teresa (um quarto, 35m²)
Qual o papel do aluguel por temporada nesse cenário?
Todo dia, pipocam nas redes sociais discussões sobre o tema. Muitas delas atribuem a alta à expansão das plataformas de hospedagem por curta temporada, como Airbnb e Booking.com. Mas esse fator tem mesmo influenciado os valores da locação tradicional? De que forma? Especialistas se dividem sobre o assunto.
De acordo com um estudo da Fundação Getúlio Vargas (FGV) publicado este mês, a atividade do Airbnb movimentou quase R$ 21 bilhões no estado do Rio de Janeiro em 2025, alta de mais de 16% em relação ao ano anterior. Na cidade, a movimentação econômica atingiu mais de R$ 12 bilhões, alta de 21% na comparação com 2024. Só em maio, durante a mais recente edição do Todo Mundo no Rio, em Copacabana, anfitriões da plataforma receberam visitantes de cerca 1.600 cidades e 64 países.
’Turistificação’ da cidade
Professora do Departamento de Política Social da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), Geisa Bordenave avalia que a locação por temporada exerce papel central na disparada dos aluguéis tradicionais. Ela explica que, enquanto cresce a oferta para aluguéis de temporada, diminui a oferta de locação de longo prazo, aquela para morar, e o cenário com menos opções encarece os preços.
— O investidor vai buscar aquilo que é mais lucrativo. Se é mais rentável o aluguel por temporada, ele vai fazer essa opção. Isso significa que o imóvel vai deixar de ser destinado à moradia para dar lugar a essa lógica do aluguel por temporada — observa Geisa. — Isso acompanha um processo que chamamos de turistificação da cidade, que impacta a Zona Sul e, mais recentemente, a região central, onde empreendimentos têm sido construídos já para locação de curto prazo. Assim, a principal função se torna receber turistas.
Uma das consequências da ’turistificação’, destaca a acadêmica, é o encarecimento do custo de vida da região, obrigando moradores a buscarem outras áreas da cidade para residir, processo conhecido como gentrificação.
— O turismo em si não é um problema. Ele pode ser excelente para a cidade. Mas, quando o processo força a expulsão de moradores de determinadas regiões, cria-se um problema. Já temos sinais de que isso vai se tornar uma questão. Existem caminhos para contornar essa situação. Um deles seria a regulação do setor, como outras cidades do mundo já vêm fazendo. Então, um empreendimento imobiliário que vai ser construído não pode ser 100% voltado para plataformas de aluguel por temporada, por exemplo. E não é o que vem acontecendo no Rio de Janeiro — analisa a professora.
Taxação de turistas
Professor do Instituto de Economia da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), Carlos Frederico Rocha avalia que vivemos um novo "Rio Surreal", em referência à época que antecedeu a Copa do Mundo (2014) e Olimpíadas (2016), em que preços abusivos em itens básicos motivaram a indignação e a reação populares. Naquele período, cariocas criaram uma moeda fictícia batizada de "$urreal", que estampava o rosto do pintor surrealista Salvador Dalí. Ele ressalta que não apenas as plataformas, mas o turismo de maneira geral tem contribuído para a carestia.
— A política de grandes eventos que a Prefeitura do Rio implantou nos últimos anos é perigosa para a cidade. Uma cidade que funciona dessa maneira acaba por gerar serviços mais caros, porque há pessoas dispostas a pagar por eles a valores maiores do que a população residente. A política da prefeitura tem sido transformar a cidade em um parque de diversões, então, os moradores acabam tendo que pagar preço de parque de diversões — critica. — O turismo pode trazer renda para a cidade, mas tem que ser muito controlado.
Uma solução para o problema seria a criação de uma taxa para os turistas de acordo com seu tempo de permanência na cidade, sugere o especialista.
— Se você é turista no Rio, não importa se vai ficar numa residência ou num hotel. Você paga a taxa de permanência, como já acontece em Roma, por exemplo. Se vão duas pessoas para um estúdio, cada uma delas pagaria 10 euros por dia, por exemplo, além do aluguel por temporada. O proprietário ficaria responsável por arrecadar e repassar ao município. Eu calcularia essa taxa de forma que os valores da locação de curto prazo e o residencial tradicional se igualem — explica.
’Aluguel por temporada não é vilão’
Vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Secovi Rio), Leonardo Schneider, embora reconheça que em algumas regiões turísticas houve migração de parte dos imóveis para a locação por temporada que, refuta a tese de que a locação de curto prazo exerça grande peso na balança dos aluguéis residenciais.
— A locação de curta temporada não é o vilão que estão dizendo que é. Esse movimento contribuiu para pressionar os preços em determinados bairros, como Copacabana, Ipanema, Leblon e Barra da Tijuca, mas está longe de ser o principal responsável pela alta observada em toda a cidade. No Méier e na Tijuca, por exemplo, o aluguel também subiu, e esses não são locais turísticos — defende Leonardo. — O que está acontecendo é o seguinte: a locação está sendo considerada uma solução de moradia interessante, o mercado voltou a ficar aquecido e não tem oferta. Então, o preço sobe.
Entre os motivos para a alta do aluguel, o sindicato destaca ainda a alta da taxa básica de juros (Selic), que está em 14%, o que tem desestimulado a compra de imóveis.
— O aumento dos aluguéis no Rio de Janeiro é resultado de um mercado em que a demanda cresceu de forma consistente enquanto comprar um imóvel se tornou mais difícil. Juros elevados, preços elevados dos imóveis, restrição ao crédito, mudanças demográficas, transformação tecnológica e uma nova visão sobre moradia fizeram da locação uma escolha cada vez mais natural para milhares de famílias. Esse conjunto de fatores explica por que o mercado de aluguel vive um dos seus ciclos mais fortes dos últimos anos — conclui o Leonardo.
Projeto de lei
O tema é polêmico e, no início do ano passado, chegou à Câmara Municipal. Desde então, foi discutido em comissões e motivou a criação de três projetos de leis para a regulamentação da hospedagem temporária em imóveis residenciais.
O último é o de número 2265/2026, formalizado em maio. O texto está sendo avaliado pelas Comissões Permanentes da Casa, como a de Constituição, Justiça e Redação. Ele cria regras claras sobre privacidade dos hóspedes, tributação do setor e segurança em condomínios. A ideia também é que, com a atividade regulamentada, haja maior controle sobre os impactos considerados negativos das plataformas. Assinam o texto os vereadores Salvino Oliveira (PSD), Dr. Gilberto (Solidariedade) e Marcio Ribeiro (PSD).
— Hoje, há um debate legítimo sobre os impactos da locação de curta temporada no mercado imobiliário e no valor dos aluguéis, mas o município não dispõe de dados suficientes para avaliar essa relação. Ao estruturar uma base de informações confiável, o projeto fornece ao Poder Executivo os instrumentos necessários para mapear externalidades e subsidiar futuras políticas públicas baseadas em evidências — explica Salvino Oliveira. — Nosso objetivo não é restringir uma atividade econômica legítima, mas garantir que ela seja exercida com transparência, segurança e equilíbrio, conciliando o desenvolvimento do turismo com os interesses da cidade e dos moradores.
Atualmente, a cidade não dispõe de uma lei específica sobre o aluguel por temporada. O que o projeto propõe é que esse tipo de locação deve seguir as regras de cada condomínio. A proposta vai ao encontro do entendimento em âmbito nacional. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a decisão de liberação da locação por temporada em prédios residenciais deve ter aprovação de dois terços dos moradores em assembleia. O órgão também suspendeu todos processos sobre a questão no país até que uma regra definitiva seja definida.
Representantes do setor hoteleiro reivindicam que as condições de impostos, fiscalização e obrigações das plataformas de hospedagem sejam as mesmas exigidas do segmento, "a fim de que haja uma competição justa". Presidente do HotéisRIO, Alfredo Lopes diz que a cidade deve estabelecer regras para esse tipo de locação o quanto antes.
— A regulamentação dessas plataformas é uma tendência mundial. Não se trata apenas de burocracia, mas sim de criar um ambiente saudável de negócios para que todos possam trabalhar em igualdade de condições, com direitos e deveres. Não somos contra as plataformas, apenas queremos igualdade tributária e condições de competição igualitárias. Do jeito que está, é ruim para a cidade, que deixa de arrecadar; para os moradores, que sofrem com a insegurança nos prédios e a explosão dos preços de aluguéis; e para os próprios hóspedes das plataformas, que muitas vezes se deparam com unidades bem diferentes dos anúncios — afirma.
O que dizem as plataformas de aluguel por temporada e prefeitura
Questionado sobre a polêmica, o Airbnb afirmou que "o tema da moradia nas cidades é complexo e envolve vários fatores, como oferta, crédito e planejamento urbano" e que "não há evidências de que o aluguel por temporada seja responsável pelo aumento dos preços do aluguel tradicional".
Já a Booking.com disse que "acompanha de perto as discussões sobre a regulamentação de aluguéis de curta temporada no Brasil e em outros mercados ao redor do mundo, avaliando as implicações de possíveis novas leis e se adaptando às mudanças regulatórias".
Procurada, a prefeitura afirmou que "vem implementando medidas para estimular a produção de moradias voltadas à habitação permanente". Destaca que "programas como o Reviver Centro e o Praça Onze Maravilha estabelecem incentivos urbanísticos e tributários que priorizam a construção e o retrofit de imóveis destinados às famílias".
"Além disso, a legislação municipal já estabelece mecanismos para preservar a finalidade habitacional de empreendimentos voltados à população de menor renda, proibindo a utilização de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida (Faixa 1) para locação de curta temporada", complementou o município.