Bancos que operam financiamento imobiliário negociam com o Banco Central uma calibragem no novo modelo de crédito, sobretudo no limite de 12% ao ano para operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). As regras foram desenhadas quando a expectativa era de queda acelerada da Selic, para perto de 12% no fim de 2026, destaca o Valor. Com a taxa básica em 14%, as instituições consideram difícil oferecer crédito nesse teto, especialmente com o uso crescente de recursos captados fora da poupança.
Transição termina em janeiro de 2027
O modelo, lançado pelo governo em 2025, reduz a dependência da poupança e amplia o papel de instrumentos do mercado de capitais no financiamento habitacional. A adoção é gradual e a vigência plena está prevista para janeiro de 2027. Até lá, executivos esperam que o regulador reveja pontos que ficaram mais restritivos diante do cenário de juros elevados.
Funding diversificado aumenta a sensibilidade
Quando as regras estiverem integralmente implementadas, uma instituição que captar R$ 1 milhão no mercado e destinar o valor ao crédito imobiliário poderá aplicar livremente a mesma quantia captada na poupança, com custo mais baixo. Essa liberação deve valer por seis a sete anos. Em contrapartida, 80% dos financiamentos habitacionais precisarão seguir as condições do SFH, que limitam os juros a 12% ao ano. Para Paulo Duailibi, diretor de negócios imobiliários do Santander, o teto pode restringir a oferta em um ambiente de taxas de juros altas.
Setor e Banco Central admitem ajustes
Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, afirmou que a trajetória dos juros não cedeu como o setor esperava e que o tema foi levado ao regulador, o Banco Central. Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), avaliou que a diversificação do funding trouxe resiliência, mas também transmitiu mais rapidamente o custo da captação ao financiamento. Gilneu Vivan, diretor de regulação do BC, reconheceu o desafio da alocação mínima de 80% no SFH e disse que o modelo permanece em reavaliação durante os testes e ao longo de sua vigência.
Indexador também entra na discussão
A migração para letras de crédito e instrumentos de mercado de capitais abre outra questão: como indexar os contratos sem comprometer a gestão de risco dos bancos nem a previsibilidade para o comprador. A TR continua entre as opções, pois seu cálculo passou a ter correlação mais clara com a Selic e pode facilitar estruturas de proteção, embora o mercado de hedge ainda precise avançar. O IPCA é outra alternativa, mas gera insegurança ao tomador sobre o comportamento futuro das prestações.