Expert XP: as dicas de gestores para quem quer investir em fundos imobiliários (FIIs)

O mercado de investimentos em fundos imobiliários (FIIs) cresceu nos últimos anos. No entanto, para o investidor que quer compor parte do portfólio no ativo, gestores do segmento pontuaram, durante a Expert XP, aspectos essenciais para analisar na hora de escolher um FII.

Nada de curto prazo

Em fala neste sábado (26) durante o painel ‘Construindo Patrimônio com FIIs: oportunidades e perspectivas’, na Expert XP, em São Paulo, Flávio Cagno, da Kinea Investimento, pontuou sobre a necessidade de o investidor ter horizonte de médio e longo prazo para esse tipo de investimento, sobretudo porque boa parte dos investidores que começaram a alocar nesses ativos, começou de 2019 pra cá, quando o mercado apanhou e os fundos caíram. No entanto, o investidor que teve resiliência "foi recompensado", segundo ele.

Reserva de oportunidade

Uma dica do gestor para quem quer começar a investir nesse tipo de ativo é não alocar todo o recurso em fundos imobiliários de uma vez só.

• Como exemplo, ele cita um investidor que tem R$ 100 mil para investir. Ao invés de investir o total, a dica é investir R$ 70 mil e guardar os R$ 30 mil como uma reserva de oportunidade para, em momentos como o atual, de estresse do mercado, aproveitar os fundos sendo negociados por valores menores do que o valor patrimonial.

Guardar para comprar em um preço de desconto. Ter sempre um valor em caixa. Sempre tem arrependimento de quem alocou mais e a cota caiu e também daquele que não investiu e a cota subiu", diz, explicando que com o ’caixa’ é possível aproveitar essas lacunas de oportunidade.

Avaliando um FII

Para Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, hoje o mercado possui um leque de diversificação dentro dos fundos imobiliários, mas o investidor deve se atentar a buscar fundos de gestoras que estão há muito tempo entregando bons resultados para o investidor.

Já Pedro Carraz, da XP Asset, comenta que há benefícios em ter FIIs ao invés de comprar um imóvel como investimento, algo que é cultural dos brasileiros, segundo ele. Nos FIIs, diz Carraz, o investidor está "delegando pra um gestor profissional, tem eficiência fiscal, ajuda desenvolver o mercado imobiliário. e, no momento que compra FII, já está diversificando".

Dentro dessa análise, Carraz comenta que é importante analisar sobre a composição dos ativos do FII, como localização e a própria qualidade dos ativos. Na XP, diz ele, comprar imóveis bem localizados é prioridade, no caso de galpão. Para fundos com ativos de Shopping, outros critérios entram na avaliação, por exemplo, como ter um mix de varejo, vestuário, serviços, lazer. Tudo em um só lugar. "Tentamos nos posicionar em ativos de qualidade porque isso gera resiliência ao longo do tempo", diz ele.

Diversificação da diversificação

Carraz ressalta que, mesmo para quem investe em FIIs, é importante diversificar os tipos de FIIs, tendo em vista o leque enorme de possibilidades, como FIIs de recebíveis, FIIs de tijolos, entre outros — cada um com seus benefícios. Além disso, o gestor avalia que não é saudável uma carteira 100% em FII, justamente pela premissa da importância da diversificação.

"Nesse aspecto, você ter o fundo de papel é ótimo: o Brasil, país dos juros altos; por outro lado, o tijolo, como shopping, é cultural também. O brasileiro gosta de shopping. Galpão logístico você consegue fazer a diversificação da diversificação. Os FIIs de tijolo tem mais volatilidade, mas tem mais ganho de capital também. Pagam um dividendo um pouco menor porque os imóveis no Brasil tem menor elasticidade de preço na curva de juro", explica.