O metro quadrado mais caro do Brasil não está à venda em vitrines comuns. Em São Paulo, imóveis de alto padrão já alcançam cifras que ultrapassam R$ 120 mil por metro quadrado, impulsionados por uma combinação de escassez de terrenos, projetos exclusivos e demanda constante do público de alta renda. Em alguns casos, o valor total de uma única residência chega a R$ 300 milhões.
Esse movimento reflete a força do mercado imobiliário de luxo na capital paulista. Em 2025, São Paulo concentrou a maior parte do crescimento nacional do setor.
O número de unidades lançadas passou de 1.819 em 2024 para 3.668 no ano seguinte. Já o Valor Geral de Vendas (VGV) saltou de R$ 8,6 bilhões para R$ 21,3 bilhões, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.
Luxo novo e usado disputam espaço no mercado
Além dos lançamentos, o estoque de imóveis usados também impressiona. Levantamento feito pela revista Forbes junto a imobiliárias especializadas em alto padrão aponta a existência de ao menos 3.600 imóveis anunciados acima de R$ 10 milhões apenas na cidade de São Paulo. Entre elas estão MBras, Bossa Nova Sotheby’s, Taylor Real Estate, Kauffmann, Pilar Homes, Luxury Properties e Lopes Prime.
Alguns desses ativos atingem valores extremos. Uma casa no Jardim Europa, por exemplo, ocupa um terreno de 6.400 metros quadrados, com 2.500 metros de área construída, e está à venda por R$ 300 milhões — o equivalente a R$ 120 mil por metro quadrado. Já a cobertura do Arbórea Itaim, com 1.400 metros quadrados, é anunciada por R$ 140 milhões.
Por que o metro quadrado custa tanto?
O preço elevado começa na formação do projeto. Empreendimentos de alto padrão exigem grandes áreas — acima de 1.600 metros quadrados — cada vez mais raras na cidade. A consolidação de terrenos, a compra de imóveis vizinhos e a regularização documental podem levar anos e encarecem o processo.
A isso se soma o aumento dos custos da construção civil e o nível de exigência do público comprador. Os novos projetos já nascem com uma precificação muito superior.
A importância da microgeografia
Nem mesmo estar em um bairro nobre garante preço máximo. O mercado leva em conta a chamada microgeografia. Na Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, imóveis semelhantes podem variar entre R$ 25 mil e R$ 80 mil por metro quadrado. Fatores como face norte, conforto térmico e assinatura arquitetônica fazem diferença.
Quando localização privilegiada, arquitetura autoral e infraestrutura completa se unem, o imóvel passa a ser classificado como “projeto puro sangue”. Nesses casos, os valores superam facilmente os R$ 100 mil por metro quadrado.
Infraestrutura e exclusividade elevam o valor
Garagens adaptadas para carros esportivos, geradores que abastecem 100% das unidades, automação completa e sistemas de entretenimento sofisticados deixaram de ser diferenciais e se tornaram padrão. Há casos de compradores que investiram mais de R$ 3,5 milhões apenas na criação de um home cinema residencial.
A exclusividade também pesa. Projetos como o Art Boulevard, no Jardim Europa, com apenas 22 unidades e arquitetura assinada, chegam a R$ 200 milhões por apartamento. No mercado de luxo paulistano, o céu — e o metro quadrado — realmente não tem limite.