Em um cenário marcado pela ampla circulação de interpretações sobre a relação entre juros e mercado imobiliário, uma análise baseada em dados históricos revisita a conexão entre a taxa Selic e o desempenho dos fundos imobiliários medido pelo Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). O estudo compara a relação entre a taxa Selic e o IFIX indica ausência de correlação relevante entre os indicadores, contrariando a premissa difundida no mercado de que a queda dos juros levaria à valorização dos fundos imobiliários. Mais informações sobre a análise de Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, podem ser encontradas no vídeo disponível no YouTube.
O estudo utilizou dados desde 2013 e aplicou o cálculo de correlação de Pearson para medir o grau de relação entre a Selic, o IFIX e a taxa de longo prazo representada pela NTN-B 2035. Os resultados apontaram correlação de aproximadamente -0,068 entre Selic e IFIX e de -0,08 entre NTN-B e IFIX, valores considerados próximos de zero.
Segundo a análise, esses números indicam que não é possível estabelecer uma relação direta entre a variação da taxa de juros e o desempenho dos fundos imobiliários. Em contraste, foi identificada forte correlação entre a Selic e a taxa de longo prazo, indicando alinhamento entre os movimentos dessas duas variáveis. "Nenhuma taxa simplista vai capturar isso sozinha", pondera o especialista.
A avaliação também segmentou os dados por ciclos monetários. Em determinados períodos, como entre 2016 e 2020, houve movimentos em que a queda da Selic coincidiu com alta do IFIX. Em outros momentos, como entre 2021 e 2023, ambos os indicadores subiram simultaneamente. Já em ciclos mais recentes, a elevação da Selic foi acompanhada por valorização do índice.
"O fundo imobiliário é um negócio, e esse negócio vai responder ao ciclo de juros. Então, cada tipo de negócio vai ter um ciclo econômico, cada setor com a sua especificidade. A qualidade do ativo também significa muito, então, quanto maior e melhor a qualidade do ativo, talvez o ciclo econômico não influencie tanto", argumenta.
A análise destaca que os dados agregados podem ocultar variações relevantes entre diferentes períodos e, ao observar ciclos específicos, os resultados variam, sem padrão consistente que permita generalizações.
Outro ponto apresentado é a mudança na composição do IFIX ao longo dos anos. A participação de fundos de papel aumentou significativamente, passando a representar parcela relevante do índice e influenciando sua dinâmica de retorno, especialmente em ambientes de juros elevados.
De acordo com o Head de Research do Clube FII, fatores internos aos fundos imobiliários — como qualidade dos ativos, contratos, vacância, inadimplência e gestão — têm papel determinante no desempenho, reduzindo a capacidade de explicação por variáveis macroeconômicas isoladas. Assim, o Clube FII ressalta que decisões baseadas exclusivamente na trajetória da Selic não encontram respaldo nos dados históricos apresentados.