“Pode Entrar” destrava e é boa notícia para construtoras de baixa renda: quais ações são mais beneficiadas?

Quase no apagar das luzes de 2023, a prefeitura de São Paulo assinou memorandos de entendimento com incorporadoras para a primeira fase do programa habitacional popular do município de São Paulo Pode Entrar.

Esta primeira fase envolveu construtoras listadas na Bolsa voltadas para a baixa renda: (i) a Plano&Plano (PLPL3) vendeu quatro empreendimentos com 3.640 unidades no valor de R$ 692 milhões; (ii) Direcional (DIRR3) vendeu dois empreendimentos com 990 unidades no valor de R$ 206 milhões; e (iii) Tenda (TEND3) vendeu um empreendimento com 216 unidades no valor de cerca de R$ 45 milhões.

A prefeitura de SP autorizou o programa habitacional Pode Entrar em 2021 (para impulsionar o desenvolvimento de residências populares e combater o déficit habitacional), com o objetivo de adquirir cerca de 40 mil casas de baixa renda (oferecendo condições de compra/aluguel subsidiadas) e pagar aos incorporadores à medida que a construção avance (semelhante ao programa MCMV). As construtoras submeteram projetos por meio de leilão e a “lista de vencedores” final foi divulgada na primeira metade de 2023, com empresas aguardando para assinar contratos de venda desde então.

De acordo com verificações dos analistas do BTG, o governo de SP (COHAB) deverá comprar unidades adicionais nas próximas semanas – a Plano&Plano tem 1.907 unidades no valor de R$ 371 milhões selecionadas e disponíveis para venda, Direcional tem um projeto com 655 unidades no valor de cerca de R$ 135 milhões, Tenda tem outras 2.639 unidades no valor de R$ 532 milhões, e a MRV (MRVE3) tem cerca de 6.200 unidades no valor de R$ 1,1 bilhão. A Cury (CURY3) optou por não participar do programa Pode Entrar.

Para os analistas do banco, no geral, esta é uma notícia positiva para os desenvolvedores de baixa renda. Embora a seleção final das unidades elegíveis para o programa Pode Entrar tenha sido anunciada em meados de 2023, atrasos na implementação levaram os analistas e os investidores a deixar o Valor Presente Líquido (VPL) dessas unidades como “opcionalidade” nos modelos de avaliação das construtoras.

Até o momento, o VPL desses projetos como porcentagem do valor de mercado é de 4,6% para PLPL3, 0,8% para DIRR3 e 0,4% para TEND3.

Dito isso, os analistas estão otimistas de que mais unidades serão vendidas em breve, representando potencialmente um adicional de 2,5% de valor de mercado para PLPL3, 0,5% para DIRR3, 4,6% para TEND3 e 2,8% para MRVE3.

“Além disso, à medida que a COHAB-SP transfere antecipadamente 15% do valor do projeto, esperamos que esses players se desalavanquem ainda mais no 1T24: (i) PLPL3 (dívida líquida/patrimônio líquido de 20% no 3T23 para -5%), DIRR3 (de 10% para 8%), TEND3 (de 56% para 46%) e MRVE3 (de 66% para 64%)”, avaliam. Os analistas seguem otimistas em relação às construtoras de casas de baixa renda, à luz da sólida dinâmica de lucros e dos valuations atraentes.

Para o Bradesco BBI, o anúncio da Direcional e da Plano & Plano de unidades oficialmente vendidas por meio do programa “Pode Entrar” também é uma notícia positiva para outras companhias, já que agora espera que o programa seja finalmente desbloqueado.

“Embora ainda existam algumas questões pendentes sobre o tratamento contábil, esperamos que essas unidades do ‘Pode Entrar’ tenham uma margem bruta menor (20 a 25%), que deve ser compensada pela ausência de despesas comerciais, apresentando, assim, um impacto líquido positivo no resultado final – e é nesse ponto que nosso foco deve estar”, afirma a equipe do BBI.

O impacto no 4T23 provavelmente será limitado (cerca de 15% de reconhecimento), mas espera-se que ganhe relevância ao longo de 2024, avaliam os analistas.