A futura demolição parcial do Elevado 31 de Março acabou se tornando o símbolo do projeto Praça Onze Maravilha. Mas a Lei Complementar nº 301, sancionada pelo prefeito Eduardo Cavaliere no último dia 9 de julho, é muito mais abrangente do que a retirada de um viaduto. Ao longo de dezenas de artigos, a nova legislação cria um regime urbanístico próprio para uma extensa área entre a Praça Onze, a Cidade Nova, o Estácio, o Catumbi e o entorno do Sambódromo, estabelecendo incentivos, obrigações e mecanismos financeiros que poderão orientar a transformação da região nas próximas décadas. Algo criado à imagem e semelhança do bem sucedido Porto Maravilha, que já deu origem a mais de 15.000 unidades residenciais lançadas naquela região, sem contar as corporativas e hoteleiras que foram feitas na primeira fase.
Como o Diário do Rio já mostrou, o projeto prevê investimento estimado em R$ 1,75 bilhão, a construção de uma nova avenida no lugar do elevado, a requalificação do Sambódromo e potencial para até 37,5 mil novas moradias. A lei, porém, responde também a uma pergunta que ficou em aberto na cabeça de muita gente: como a Prefeitura pretende fazer essa transformação acontecer?
A resposta passa por um conjunto de instrumentos urbanísticos relativamente sofisticados, muitos deles já utilizados em cidades que passaram por grandes processos de revitalização.
O primeiro passo é a criação da Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha, uma categoria prevista pelo novo Plano Diretor da cidade – finalmente um de caráter desenvolvimentista – para regiões que exigem regras específicas de desenvolvimento urbano. Dentro desse perímetro, passam a valer parâmetros próprios e quase singulares para construções, incentivos econômicos, ocupação dos terrenos e investimentos públicos e privados.
A prioridade deixa de ser o automóvel
Embora a demolição do Elevado 31 de Março seja a intervenção mais conhecida, a lei mostra que ela representa apenas parte da estratégia.
O texto determina a implantação de uma nova avenida integrada ao nível da cidade, com ciclovias, arborização, mobiliário urbano, novas redes de infraestrutura, passeios públicos mais amplos e reorganização completa do sistema viário. As áreas que surgirem com o redesenho das vias poderão ser destinadas principalmente à construção de moradias.
Também estão previstas a integração do Sambódromo ao tecido urbano, a implantação da Biblioteca do Saber, novos equipamentos turísticos e culturais, a reurbanização das ruas, novas áreas verdes e soluções modernas de drenagem para reduzir alagamentos tão freqüentes na região Isso também deve dar uso a diversos terrenos particulares que existem na região, abandonados há anos, como é o caso da antiga garagem da Santa Casa do Rio, com 5.000m2 quase do lado da passarela do Samba.
Outro ponto importante é que a lei autoriza o Município a celebrar convênio com o Governo do Estado para desenvolver o projeto da extensão da Linha 2 do metrô entre Estácio e Carioca, incluindo estações no Catumbi e na Praça da Cruz Vermelha, outra parte do centro repleta de sobrados abandonados e vazios, como é o caso do Quarteirão de Bidu Sayão, lote de 25 sobrados contíguos sendo ofertado para venda pela Sérgio Castro Imóveis a metros do INCA.
É importante observar que a legislação não determina que essa obra será executada, mas permite que ela passe a integrar formalmente o planejamento da requalificação da região.
O objetivo é trazer moradores de volta
Se existe um conceito que atravessa praticamente toda a lei, é o aumento da população residente, em absoluta consonância com os princípios do Reviver Centro, plano idealizado pelo urbanista Washington Fajardo e que, levado a termo pelas administrações de Eduardo Paes e Cavaliere, mudou a cara da mais histórica área da cidade e a colocou novamente no mapa do mercado imobiliário.
A Prefeitura pretende aproveitar terrenos vazios, imóveis subutilizados e prédios antigos para estimular a construção de novas habitações, ao mesmo tempo em que busca preservar a permanência de quem já vive na região. A gentrificação vem, mas de forma controlada e fiel às raizes e à cultura do centro. O malandro do Estácio não vai ser banido (a saber se isso é bom ou ruim).
A legislação estabelece como diretrizes principais:
- ampliação da oferta de moradias;
- produção de Habitação de Interesse Social;
- melhoria de habitações existentes;
- incentivo à moradia estudantil;
- utilização prioritária de imóveis públicos ociosos para – projetos habitacionais;
- fortalecimento das áreas de interesse social já existentes.
Ao mesmo tempo, infelizmente, determina que remoções sejam evitadas “sempre que possível”. Mais uma vez a cidade tende a passar a mão na cabeça do errado, da informalidade cancerosa que consome a urbe carioca há décadas. De toda forma, caso algum reassentamento “seja inevitável”, a preferência deverá ser manter os moradores na própria Área de Planejamento 1, que compreende o Centro e bairros vizinhos.
A rua volta a ser protagonista
Uma das novidades mais interessantes é urbanisticamente favoráveis da lei é a obrigatoriedade das chamadas fachadas ativas.
Em termos simples, isso significa que os novos edifícios não poderão apresentar longos muros cegos ou térreos ocupados apenas por garagens. Além de serem de péssimo gosto estético, atrapalham a segurança da cidade, aumentam a quantidade de asquerosas pichações: são verdadeiros geradores de feiúra.
Os pavimentos voltados para a rua deverão conter lojas, serviços ou espaços acessíveis ao público, criando movimento, segurança e maior integração entre os edifícios e as calçadas. Mais vida, assim como movimento e sensação de espaço aberto.
É justamente esse tipo de solução que diferencia bairros vivos daqueles onde o pedestre caminha ao lado de paredes fechadas durante centenas de metros.
Como um bom incentivo, as áreas comerciais localizadas no térreo deixam de contar para determinados limites construtivos, tornando o modelo economicamente mais interessante para os empreendedores. Ou seja, a construtora pode ganhar aquele espaço a ser vendido quase de graça.
O mercado ajudará a financiar a transformação
Talvez o mecanismo mais importante da lei seja a chamada Operação Interligada, que já é bem sucedida em casos como o Reviver Centro, e grandemente utilizada em São Paulo. Na prática, funciona como uma troca de incentivos.
Quem construir moradias ou recuperar imóveis na Praça Onze poderá receber um direito urbanístico que poderá ser utilizado em outros bairros da cidade, como Copacabana, Ipanema, Botafogo, Tijuca, Praça da Bandeira, Rio Comprido e parte da Zona Norte. Um prato cheio para ajudar na revigoração de imóveis históricos. Este instrumento já está mudando a cara de regiões como a Praça XV, onde sobrados de 200 anos estão se tornando verdadeiras vitrines coloridas de um Centro Histórico que estava arruinado e agora pode ser protagonista de uma revolução cultural e turística.
Esse direito poderá permitir aumento de potencial construtivo nesses bairros, mediante pagamento de contrapartidas e observância dos limites previstos para cada região. Ou seja, a Prefeitura procura fazer com que investimentos privados realizados na Praça Onze gerem benefícios econômicos capazes de estimular a recuperação daquela área.
É um mecanismo semelhante ao utilizado em outros projetos recentes do Município, como o Reviver Centro, mas agora adaptado à nova realidade urbanística da Praça Onze.
Construir mais também exigirá pagar mais
Ao mesmo tempo em que cria incentivos, a lei determina que quem desejar construir acima dos parâmetros básicos estabelecidos pelo Plano Diretor deverá pagar uma contrapartida financeira ao Município. Renda pra Cidade, e desenvolvimento de uma região outrora arruinada em troca. Esse dinheiro deverá financiar justamente as intervenções públicas previstas para a própria região.
Empreendimentos destinados à Habitação de Interesse Social recebem isenções ou descontos, enquanto projetos privados convencionais deverão contribuir financeiramente conforme fórmulas estabelecidas na própria legislação. No Reviver Centro ainda não engrenaram as Habitações Sociais, mas sendo a Praça Onze menos nobre, muito mais abandonada, e além disso com certas sub-regiões bem mais densamente habitadas, talvez aqui ocorra diferente.
A lógica é simples: parte da valorização imobiliária criada pelas obras retorna para financiar novas melhorias urbanas.
O patrimônio histórico também entra na conta
Ao contrário do que costuma ocorrer em grandes projetos urbanos pelo país, a lei dedica espaço considerável ao patrimônio cultural, como tem sido desde o Reviver Centro.
Ela determina que a transformação respeite ao que se convencionou chamar de “visadas para Santa Teresa” – o que assustou um pouco o Mercado Imobiliário mas foi uma concessão à esquerda na Câmara, até por conta da pouco numerosa mas extremamente barulhenta Amast (que é a menor das Associações de Moradores do bairro, mas é queridinha dos vereadores do PSOL) – e preserve, agora com muita razão – a identidade arquitetônica carioca e brasileira e reserve 3% dos recursos arrecadados com os instrumentos urbanísticos para recuperação e conservação dos bens culturais existentes dentro da área. Esta sim uma enorme vitória para a cultura carioca. Na época do Porto Maravilha, por sugestão da então vereadora Clarissa Garotinho, algo semelhante foi feito e teve bastante sucesso e repercussão.
Também facilita a recuperação de edifícios antigos por meio de mecanismos de retrofit e reconversão de uso, permitindo que imóveis hoje abandonados possam voltar a ter função residencial ou mista. São centenas de prédios históricos abandonados nesta região, muitos deles à venda há anos. Agora, finalmente haverá novos incentivos pra que sejam comercializados: muitos deles são exemplares de belíssima arquitetura.
Sustentabilidade deixa de ser apenas discurso
Outro aspecto pouco comentado da lei é a quantidade de exigências ambientais.
Os projetos deverão incorporar soluções para reduzir enchentes, ampliar a permeabilidade do solo, utilizar áreas verdes, incentivar telhados verdes e sistemas de drenagem mais eficientes.
Também há previsão de utilização de energias renováveis, arquitetura bioclimática e medidas voltadas à adaptação às mudanças climáticas.
Não se trata apenas de recomendações: diversas dessas exigências passam a integrar o licenciamento urbanístico da área, o que pode vir a gerar um polo de inovação na construção “verde”, além dos benefícios para o meio ambiente.
Moradores acompanharão as obras
A legislação cria ainda um Comitê de Acompanhamento formado por representantes da Prefeitura, Câmara Municipal, moradores, entidades da sociedade civil e agentes econômicos locais.
Sua função será acompanhar cronogramas, impactos das obras, medidas de mitigação, reassentamentos, transparência e divulgação das informações relativas ao projeto.
Embora tenha caráter apenas consultivo, sua criação procura evitar um problema comum em grandes intervenções urbanas: a falta de diálogo permanente com quem vive e trabalha na região. Claro que há quem diga que é “prêmio de consolação” pela gentrificação. Mas é um mecanismo interessante de participação popular, que com certeza terá atenção da imprensa e das redes sociais.
Um projeto que dependerá da execução
A Lei Complementar nº 301 impressiona pela abrangência. Não se limita a autorizar uma obra pública nem simplesmente flexibiliza regras para o mercado imobiliário. Ela procura combinar habitação, mobilidade, patrimônio histórico, incentivos econômicos, sustentabilidade e participação social dentro de um mesmo projeto urbano.
Naturalmente, boa parte dessas medidas ainda dependerá de regulamentação, projetos executivos, disponibilidade orçamentária e capacidade administrativa para sair do papel. A própria extensão da Linha 2 do metrô, por exemplo, exigirá participação decisiva do Governo do Estado.
Ainda assim, do ponto de vista urbanístico, a nova legislação estabelece uma das bases legais mais completas aprovadas pelo Município nos últimos anos. Se conseguir transformar em realidade uma parte significativa do que prevê no papel, a Praça Onze poderá deixar de ser apenas uma área de passagem e voltar a desempenhar um papel central na vida cotidiana da cidade — objetivo que, aliás, já exerceu em outros momentos da história do Rio.