Metros quadrados viram tokens, e mercado imobiliário chega à era digital

Imóveis são ativos conhecidos por sua solidez, potencial de valorização, capacidade de geração de renda passiva (através de aluguéis) e proteção contra a inflação, entre outros pontos positivos. Mas eles também possuem desvantagens, e a principal delas é a falta de liquidez.

Enquanto uma pilha de dólares pode ser vendida imediatamente, em qualquer cidade do mundo, a qualquer hora, um imóvel de valor inestimável pode ficar anos à venda sem encontrar comprador.

É para resolver esse problema que empreendedores, investidores, programadores e advogados estão investindo em uma das fronteiras mais interessantes da tecnologia digital – a tokenização de imóveis, um movimento que, segundo estudo da consultoria Deloitte, deve movimentar 4 trilhões de dólares até 2035.

Tokenização

Tokenização, para quem não está familiarizado com o termo, é o processo de converter ativos tangíveis ou intangíveis em tokens digitais.

Cada token é um registro digital seguro, que corresponde a uma parte do ativo (no caso, um imóvel). Eles podem ser comercializados livremente entre as pessoas e transferidos através da web, usando a tecnologia de blockchain.

Explicando também essa parte: blockchain é um sistema que permite transferir, digitalmente, um “bloco” de dados de uma pessoa para outra, de uma forma permanente, irreversível e registrada.

Então, se Fulano envia um token para Beltrano, isso fica registrado. Se Beltrano decide devolver esse token, essa ação também fica registrada.

Transferência

Uma característica fundamental desses blocos, e que difere de outros documentos digitais, é que eles não são copiados de um lugar para outro, eles são realmente transferidos.

Comparando: quando Fulano envia um email para Beltrano, os dois têm cópias do mesmo email em suas máquinas e servidores. Já o token de Fulano não fica mais em seu notebook, apenas no de Beltrano – ou na nuvem, ou no HD em que ele decidir salvar.

É por essa característica, por exemplo, que o britânico James Howells oferece uma recompensa milionária para quem encontrar o HD que ele perdeu em 2013 durante uma faxina – e que tem a chave para recuperar 8.000 bitcoins, hoje avaliados em 800 milhões de dólares.

Mercado imobiliário tokenizado

O estudo da Deloitte diz que o mercado imobiliário tokenizado, até 2035, deve representar 10% de todo volume global de investimentos em real estate, facilitando imensamente as negociações de imóveis.

O crescimento anual desse tipo de investimento, segundo a previsão, deve ser de 27%. O interesse é compreensível. Antes da tokenização, investidores que não podiam bancar um imóvel inteiro tinham uma única alternativa para participar do mercado, que era comprar cotas de um fundo imobiliário.

Com transações tokenizadas através de blockchain, eles poderão no futuro adquirir participações em um castelo na Escócia, um shopping em Dubai, uma laje corporativa em Hong Kong ou um resort na Patagônia.

Aluguel Virtual

Diversas empresas já vêm explorando esse mercado, de diferentes formas. Uma das pioneiras, a startup Aluguel Virtual, tokeniza imóveis para utilizá-los como garantias em depósitos compulsórios do Banco Central, pagando em troca um aluguel aos proprietários, que podem continuar morando lá.

Outra startup, a Netspaces, trabalha desde 2021 com tokenização de imóveis em duplo registro – em cartório e no blockchain – através de um sistema que já está disponível em 100 municípios.

Para um passo ainda mais adiante, a CF Inovação, fundada pelo ex-diretor de assuntos internacionais do BC Tony Volpon, está estruturando uma bolsa de tokens imobiliários, que será um dos primeiros empreendimentos do gênero no mundo.

Para evitar problemas de credibilidade enfrentados por plataformas como o Uber, que surgiram oferecendo o serviço antes de existir uma regulamentação, a CF Inovação está em negociações diretas com o Banco Central, para que suas operações fiquem em linha com o projeto de moeda digital nacional.

Desafios

Os grandes obstáculos para a expansão desse mercado são dois – a regulamentação jurídica e a confiança dos investidores.

O primeiro é porque, ao usar uma nova tecnologia, a tokenização pode criar situações ainda não previstas ou de difícil solução com base na lei atual.

Imagine, por exemplo, que o governo de um país estrangeiro decide confiscar um imóvel do qual você possui tokens. Ou que o principal proprietário de um imóvel tokenizado morre, e seus herdeiros questionam a validade da divisão da propriedade na justiça.

No fim de 2024, um artigo do presidente da Associação dos Titulares de Cartório de São Paulo, Andrey Duarte, publicado no site Consultor Jurídico, comparou a tokenização de imóveis a um contrato de gaveta, e alertou que são necessárias mais regulamentações para dar segurança aos negócios.

Enquanto isso não acontecer, continua pendente o outro obstáculo para a expansão do mercado: a confiança dos investidores.