Minha Casa, Minha Vida: Entenda mudanças no programa e saiba como comprar um imóvel

Rio - O governo federal implementou novas regras para ampliar as possibilidades de atendimento para contratação de financiamento imobiliário do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O novo modelo inclui a participação de famílias com renda de até R$ 12 mil, chamada de "Faixa 4". Além disso, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou o reajuste no teto da renda familiar para as faixas 1, 2 e 3.

O MCMV é um programa de habitação federal do Brasil, criado em março de 2009 pelo governo Lula. Originalmente voltado às famílias mais pobres, a iniciativa subsidia a aquisição de casa ou apartamento próprio com preços acessíveis. O grande diferencial do programa está nas taxas de juros mais baixas para todo Brasil.

Segundo dados do Ministério das Cidades, o Estado do Rio de Janeiro acumulou, até o fim de 2024, mais de 55,9 mil contratações de unidades habitacionais desde a retomada do Minha Casa, Minha Vida pelo governo federal, em 2023.

De acordo com o levantamento, há registro de contratações em 85 dos 95 municípios flminenses. A capital lidera o número de contratos entre as cidades, com mais de 24 mil. Na sequência estão, São Gonçalo (6.042), Nova Iguaçu (4.677), Campos dos Goytacazes (3.264) e Duque de Caxias (2.928).

No Estado, a maior parte das contratações foi realizada na modalidade FGTS, uma operação de financiamento do programa com recursos do FGTS, destinada a famílias residentes em áreas urbanas com renda mensal bruta de até R$ 8 mil. Nessa categoria foram realizadas, até o fim do ano passado, 45.863 contratações no Estado.

Com as atualizações, de acordo com a pasta, o programa têm o potencial de beneficiar mais cerca de 120 mil famílias adicionais em todo o País. "Ao todo, serão cerca de 250 mil famílias atingidas pelas novas medidas do governo", destaca a nota do ministério.

Mudanças

Até agora, o Minha Casa, Minha Vida atendia apenas a famílias que ganhavam até R$ 8 mil. Os tetos estavam em R$ 2.640 para a Faixa 1, R$ 4,4 mil para a Faixa 2 e R$ 8 mil para a Faixa 3. Com a ampliação, o programa passa a atender famílias com renda mensal bruta de até R$ 12 mil, chamada de Faixa 4 — classe média.

A Faixa 4 terá R$ 30 bilhões em recursos, que virão do FGTS, da caderneta de poupança, das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do Fundo Social do Pré-Sal, segundo o governo.

O prazo para pagamento é de até 420 meses (35 anos), com taxa de juros nominal de 10% ao ano. O valor máximo de compra e venda do imóvel para essa categoria pode chegar até R$ 500 mil, uma ampliação de R$ 150 mil em comparação ao valor limite da Faixa 3 do MCMV, de R$ 350 mil.

Para imóveis novos, o valor máximo financiável é de 80% do valor do imóvel em todo o Brasil. Já para imóveis usados, o percentual é de 60% nas regiões Sul e Sudeste, e de 80% para as demais localidades.

Veja como ficaram as faixas:

• Faixa 1: renda familiar de até R$ 2.850,00, com subsídio de até 95% do valor do imóvel;
• Faixa 2: renda familiar de R$ 2.850,01 a R$ 4,7 mil, com subsídio de até R$ 55 mil e juros reduzidos;
• Faixa 3: renda familiar de R$ 4.700,01 a R$ 8,6 mil, sem subsídios, mas com condições de financiamento facilitadas;
• Faixa 4: renda familiar de R$ 8 mil a R$ 12 mil, com juros de 10,5% ao ano, 420 parcelas e limite de financiamento de até R$ 500 mil, de imóveis novos e usados.

Segundo o governo, essas faixas de renda (1, 2 e 3) não consideram pagamentos de auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, Benefício de Prestação Continuada (BPC) e Bolsa Família.

Quem recebe BPC e Bolsa Família, aliás, não precisa nem pagar prestações. O imóvel do Minha Casa, Minha Vida é 100% subsidiado pelo governo.

O Conselho do FGTS também aprovou o reajuste do teto do valor de compra de imóveis em municípios de até 100 mil habitantes. Os novos limites nessas localidades terão variação de R$ 210 mil a R$ 230 mil, alta de 11% a 16% em relação aos valores atuais.

As famílias com renda de até R$ 4,7 mil, atualmente nas Faixas 1 e 2, poderão financiar imóveis com o teto de financiamento da Faixa 3, em R$ 350 mil. Nesses casos, porém, a linha de crédito terá as mesmas condições da Faixa 3, com juros de 7,66% a 8,16% ao ano e sem subsídios.

Primeira venda do Brasil na Faixa 4 foi realizada no Rio

Morando desde os seis meses de vida no Rio de Janeiro, a baiana Taize Santos, de 41 anos, foi a primeira compradora de um imóvel pela Faixa 4 do programa no Brasil. Dona de uma microempresa e moradora do bairro de São Cristóvão, na Zona Norte, ela conta que já vinha se planejando para conquistar o sonho da casa própria, quando ficou sabendo na ampliação do Minha Casa, Minha vida e que poderia se enquadrar no programa.

"Estava planejando comprar meu apartamento já faz um tempo, mas em 5 meses que me empenhei. Fui ver as possibilidades e achei. Também fiquei sabendo desse novo projeto, MCMV sase 4 e o corretor disse que eu teria o perfil para enquadrar", afirmou.

A compra foi feita pela MRV. O imóvel, avaliado em R$ 263 mil, pertence ao Residencial Torres do Méier, localizado no bairro Água Santa, na Zona Norte. A primeira unidade vendida possui dois quartos, sendo uma suíte, metragem de 45 m², e soluções sustentáveis, como sistema de reuso de água, medidores individuais de água e gás, além de iluminação em LED nas áreas compartilhadas. O empreendimento também possui ampla área de lazer, com piscina adulto e infantil, salão de festas, playground, espaço gourmet e bicicletário.

Taíze assinou o contrato pela internet, no próprio celular: "Foi tudo muito rápido, o corretor me orientou e não tive nenhuma dificuldade. As condições do programa foram decisivas para mim, os juros mais baixos, as taxas reduzidas e o prazo longo para pagamento fizeram toda a diferença. O apartamento é maravilhoso, tem tudo o que eu queria, inclusive suíte. Amei muito!".

"O empreendimento me agradou muito, segurança 24h, infraestrutura completa. (...) Estou muito feliz com a compra, irei morar com meus filhos, Pedro de 22 anos, Bernardo de 14 anos e meu cachorrinho Theo!", acrescentou.

Como adquirir um imóvel pelo Minha Casa, Minha vida

A família com renda bruta de até R$ 2.850 (Faixa 1) pode fazer a inscrição no plano de moradias do governo na prefeitura da cidade em que reside. No caso do Rio, por exemplo, o portal Carioca Digital.

É necessário que as informações no Cadastro Único (CadÚnico) estejam atualizadas. Além disso, o interessado deve reunir todos os documentos necessários para efetuar o cadastro: identidade (RG), CPF, comprovantes de renda, de estado civil, da atual residência, Título de Eleitor e número do NIS.

Com a inscrição feita na prefeitura, os dados das famílias são validados pela Caixa Econômica Federal e, aquelas que forem aprovadas, são comunicadas sobre a data do sorteio das moradias. Os sorteios são feitos quando a cidade não possui um número de unidades habitacionais suficiente para atender a todas as famílias cadastradas.

Ao ser contemplada, a família é informada sobre a data e os detalhes necessários para a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel. Após a aprovação e validação do cadastro, a família assina o contrato de financiamento.

Além disso, para a família que se enquadra na Faixa 1 do programa, também é possível adquirir unidades habitacionais com subsídios significativos, financiadas por meio de recursos do Orçamento Geral da União (OGU) ou do FGTS. As prestações são calculadas de acordo com a renda familiar, podendo ser bastante reduzidas.

Para financiar um imóvel é preciso se enquadrar dentro do limite de renda familiar: até R$ 2.850 para Faixa 1; até R$ 4,7 mil para Faixa 2; até R$ 8,6 mil para Faixa 3; e até R$ 12 mil para a nova Faixa 4.

Cada faixa tem dois pontos fundamentais: o subsídio, que é quanto o governo disponibiliza para ajudar na entrada do imóvel, e a taxa de juros, que varia conforme a faixa de renda.

A contratação pode ser feita por meio de uma entidade organizadora (construtora) participante do programa ou individualmente direto com a Caixa Econômica Federal, além do Banco do Brasil.

As principais construtoras que participam do programa Minha Casa, Minha Vida são a MRV Engenharia, Construtora Tenda e Direcional Engenharia. Também existem outras empresas, como a Cury, que oferece imóveis dentro do programa.

Geralmente, os profissionais que realizam os atendimentos orientam sobre toda a documentação necessária em cada processo, mas alguns dos solicitados são de identificação, comprovação de renda e estado civil, além de documentos relacionados ao imóvel.

De acordo com a Caixa Econômica, os interessados podem acessar a página do banco na internet para mais detalhes sobre as linhas de financiamento e documentação necessária para a solicitação de crédito.

"Pelo simulador habitacional, disponível no "Aplicativo Habitação CAIXA" ou no site, o cliente pode simular a operação pretendida. Após isso, é possível prosseguir com o processo de aprovação da operação no próprio app. Caso prefira, é possível procurar uma das agências da Caixa ou um Correspondente "CAIXA AQUI"", informou em nota.

Segundo o Banco do Brasil, a contratação do crédito na instituição financeira pelo programa pode ser realizada "100% digital". O cliente pode simular, solicitar análise de crédito, contratar o seguro, enviar os documentos e concluir a proposta diretamente pelo App BB ou pelo Internet Banking.

"Os valores e percentuais máximos de financiamento são definidos pelas regras do programa, de acordo com a renda familiar bruta e o município de localização do imóvel. (...) Buscamos oferecer as melhores condições de crédito e assessoria financeira, garantindo acesso facilitado e suporte qualificado, atuando conforme as legislações vigentes e regras do programas", afirmou em nota.

Para acessar mais informações sobre a contratação do programa pelo o banco e entrar em contato com um representante do banco, é necessário acessar o site da instituição financeira.

MRV Engenharia

Segundo a MRV, atualmente, a companhia tem 92% de seu portfólio enquadrado no perfil do MCMV, somando mais de 40 mil unidades no País.

A empresa afirma que a contratação ocorre de forma "simples e descomplicada". Após a escolha do imóvel, o cliente realiza uma simulação de financiamento para identificar em qual das quatro faixas de renda ele se enquadra. Em seguida, é necessário apresentar os documentos para análise de crédito junto à instituição financeira parceira.

"Com o crédito aprovado, o próximo passo é a assinatura digital do contrato, que formaliza a aquisição da unidade. Nesse processo, o cliente pode utilizar o FGTS para compor a entrada e, se estiver nas faixas 1 ou 2, recebe subsídios que ajudam a reduzir o valor financiado", explica a construtora.

A companhia destaca ainda que, uma família enquadrada na Faixa 1 (renda de até R$ 2.850 mil), por exemplo, tem a possibilidade de adquirir um imóvel com preço entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, dependendo da localização. Nesse caso, o subsídio pode chegar a R$ 55 mil, reduzindo significativamente a quantia de entrada. Para famílias da Faixa 2 (renda de até R$ 4.700 mil), o limite do valor do imóvel fica entre R$ 210 mil e R$ 264 mil, e o subsídio disponibilizado pode alcançar até R$ 16 mil.

"Já para as faixas 3 e 4, apesar de não haver subsídio na entrada, as condições de pagamento são facilitadas por meio de taxas de juros mais competitivas", aponta.

A MRV disponibiliza um simulador de financiamento em seu site oficial, no qual os interessados podem visualizar as condições de pagamento, valores de entrada, subsídios (quando aplicáveis) e parcelas mensais, de acordo com a faixa de renda e a localização do imóvel. Os consultores de vendas estão disponíveis para auxiliar em simulações personalizadas, seja nos estandes de vendas ou em plantões presenciais.

"Além disso, os clientes contam com o suporte da MIA (Minha Inteligência Artificial), assistente virtual da MRV que atende via WhatsApp e outros canais digitais. A MIA está disponível para esclarecer dúvidas sobre o programa Minha Casa Minha Vida, auxiliar no envio de documentos, orientar sobre o processo de compra e acompanhar o status do financiamento de forma prática, ágil e acessível", orienta a empresa.

Direcional Engenharia

A construtora está com uma campanha promocional para os empreendimentos do Rio de Janeiro. Quanto maior for o valor do sinal do cliente, maior será o desconto na aquisição do imóvel. Essa ação possibilita além dos benefícios do programa MCMV, um desconto final no valor do empreendimento. De acordo com a empresa, o processo de aquisição é parecido com a compra de um apartamento sem ser pelo Minha Casa, Minha Vida.

"O interessado pode, inicialmente, verificar em nosso site as opções de condomínios na região que ele deseja morar e iniciar a conversa no canal de atendimento de sua escolha com um dos nossos corretores. (...) Também pode visitar um stand de vendas da Direcional, o corretor apresenta os detalhes do projeto, maquete e apartamento decorado", afirma Felipe Macedo, gerente comercial da construtora no Rio de Janeiro.

Após a confirmação em qual faixa de renda o cliente se encaixa, avaliação da instituição financeira, aprovação dos documentos e as condições de pagamento, é realizada a assinatura do contrato.

O gerente comercial ressalta que, além do pagamento à vista, o programa permite o parcelamento em até 420 vezes e também, o uso do FGTS e o 13º salário para abater o valor total do imóvel.

"(O FGTS) também pode ser usado para pagar parte das parcelas, e, ainda, para quitar ou amortizar o valor. Para usar esse recurso, é necessário preencher alguns requisitos como: ter no mínimo três anos (não precisam ser contínuos) de contratação CLT com FGTS ativo, ser titular do financiamento a ser amortizado e não possuir parcelas em atraso. Vale destacar também que não é permitido usar o FGTS para quitar o financiamento de terceiros", explica Macedo.

Construtora Tenda

Alejandro Abiusi, diretor de Marketing, Estratégia e Inovação da construtora, explica que a jornada do cliente dentro da Tenda para contratar o programa e, consequentemente, realizar a compra do imóvel, começa com o contato por meio dos canais de vendas.

"Isso pode ser feito tanto com a equipe própria quanto com uma imobiliária parceira", disse. "A partir daí, o vendedor ou corretor orienta o cliente sobre os documentos que precisam ser enviados para que seja possível rodar a aprovação de crédito junto à Caixa", acrescenta.

Segundo Abiusi, o processo funciona da seguinte forma: o cliente entra em contato com o vendedor, que realiza, com o apoio de um correspondente bancário, a simulação de crédito na Caixa e já recebe as informações sobre o subsídio e a taxa de juros aplicáveis.

Cada faixa tem dois pontos fundamentais: o subsídio, que é quanto o governo disponibiliza para ajudar na entrada do imóvel, e a taxa de juros, que varia conforme a faixa de renda.

Esses dois fatores são muito importantes, pois o cliente do Minha Casa Minha Vida, em geral, tem pouca ou nenhuma poupança e depende bastante do subsídio para conseguir dar a entrada. A Caixa financia, no máximo, 80% do valor do imóvel. Os 20% restantes precisam ser cobertos com o subsídio, com o FGTS, quando disponível, e, caso ainda falte algum valor, é possível parcelar diretamente com a Tenda.

Construtora Cury

Segundo o gerente geral comercial da Cury Construtora, Adriano Affonso, mais de 28 mil unidades já foram financiadas pelo Minha Casa, Minha Vida através da empresa no Rio de Janeiro. Ele explica que na empresa tudo começa com a verificação da elegibilidade ao programa.

"Após essa etapa, o cliente escolhe um dos nossos imóveis dentro do teto do programa — muitos deles ainda na planta, o que oferece mais segurança e valorização futura. Com a escolha feita, nossa equipe age para facilitar todo o processo de análise de crédito, aprovação do financiamento e assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal", disse.

Ainda de acordo com o gerente comercial, a empresa acompanha cada cliente para garantir que ele aproveite ao máximo os benefícios, que podem tornar o sonho da casa própria muito mais acessível.

"Buscamos personalizar o fluxo de pagamento, de forma que se enquadre melhor a capacidade cada cliente. Parcelamos a entrada sem juros durante toda a fase de obras e também aceitamos o FGTS como parte do valor. O restante é financiado com a Caixa Econômica e há possibilidade de subsídios, dependendo da renda. Tudo pensado para o cliente não abrir mão da qualidade de vida", explica.

Quem quiser fazer uma simulação pode acessar o site da empresa e falar diretamente com um dos corretores. Também há stands de vendas espalhados pelo Rio. Além disso, a construtora possui parcerias com correspondentes Caixa no próprio local, agilizando o processo da simulação até a assinatura do contrato.

Construção de novas moradias no Estado

O Rio de Janeiro vai receber 332 novas moradias pelo Novo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) Minha Casa, Minha Vida Sub 50. A nova linha do programa é voltada para cidades com menos de 50 mil habitantes e vai construir 14 empreendimentos em sete municípios, com investimento de mais de R$ 43 milhões.

O termo de compromisso para viabilização das unidades habitacionais foi assinado entre a Caixa e o Ministério das Cidades.

As cidades beneficiadas são Comendador Levy Gasparian, Natividade, Paraty, Rio Claro, São José do Vale do Rio Preto, Silva Jardim e Sumidouro. Cada uma delas receberá dois empreendimentos, que contam com recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS).

As casas deverão ter pelo menos 40 m² de área privativa, distribuídos em dois quartos, banheiro, sala, varanda, cozinha e área de serviço. Os imóveis são destinados a famílias que se enquadrem na Faixa 1.

O Novo PAC MCMV Sub 50 é uma nova linha do programa voltada à construção de unidades habitacionais em áreas urbanas de municípios com até 50 mil habitantes. Financiado pelo FNHIS, a iniciativa é destinada a famílias com renda bruta mensal enquadrada na Faixa 1 do programa – em caso de emergência ou calamidade pública, a renda pode ser enquadrada na Faixa 2.

Para o superintendente de Rede da Caixa no Rio, José Domingos Correa Martins, a nova modalidade reforça a contribuição positiva do programa, ao alcançar populações em cidades de pequeno porte. "Com o Novo PAC MCMV Sub 50, o Minha Casa, Minha Vida passa a alcançar todos os municípios brasileiros, ampliando o seu impacto na redução do déficit habitacional do país e melhorando a qualidade de vida da população, sobretudo daqueles que mais precisam", avalia.