O peso da localização nos endereços mais cobiçados do Rio

CEP 22.441-000. Esse número é quase cabalístico no mercado imobiliário. Afinal de contas, representa o código de endereçamento postal dos sonhos: a Avenida Delfim Moreira, no Leblon, que disputa com a vizinha Vieira Souto, em Ipanema, o título de lugar mais cobiçado da cidade para se viver. O problema é encontrar por lá um imóvel disponível: apesar dos preços na casa de muitos milhões, as oportunidades são raríssimas.

Os CEPs mais procurados pelos compradores se espalham pelos bairros da Zona Sul e, em geral, estão atrelados a fatores como vista livre e cinematográfica, segurança e conveniências — além de despertar inveja nos demais mortais.

Um caso emblemático é o Tom, no Leblon. O mercado veio abaixo em 2021, quando a Gafisa anunciou o lançamento do residencial no então último terreno disponível na Delfim Moreira. Foram meses de negociação para comprar as duas casas brancas geminadas, erguidas nos anos 1930.

O novo queridinho do alto padrão tem seis unidades — um apartamento de 285 metros quadrados por andar e uma cobertura duplex com quase o dobro do espaço. O valor é outro diferencial: em torno de R$ 100 mil o metro quadrado.

— O mercado imobiliário considera fundamentais três fatores para se construir um residencial de alto padrão bem-sucedido: localização, localização e localização — brinca o diretor de Incorporações da Gafisa no Rio, Frederico Kessler. — O Tom é único porque não há outro terreno na cidade com localização tão privilegiada.

Kessler lembra que o CEP dos sonhos no Rio também está atrelado à vista espetacular, como em outro empreendimento da Gafisa, o Canto, no Arpoador, um raro pé na areia em plena Zona Sul.

Outro endereço que deixa a todos deslumbrados pelo visual é a orla da Lagoa Rodrigo de Freitas, onde a Tao está erguendo o Epitácio 3714, com apenas seis unidades de 160 e 200 metros quadrados.

— O terreno era raro, em um ponto estritamente residencial sem risco de incômodos de comércios, perto de um parque natural e debruçado sobre a Lagoa. A vista é impactante! — diz a presidente da Tao Empreendimentos, Tanit Galdeano.

Olhar atento

O garimpo em busca de uma localização privilegiada exige um olhar atento para construções mais antigas que podem passar por retrofit. Foi assim que a Mozak chegou ao prédio do Villa, na Rua General Venâncio Flores, no Leblon, que terá 24 unidades. O último lançamento na rua, onde não há mais terrenos disponíveis, foi em 2018.

— Para encontrar terrenos nos CEPs mais desejados do Rio, é preciso fazer um exercício constante de reinvenção do que hoje já existe, preservando e valorizando o patrimônio — explica o coordenador de Novos Negócios da Mozak, Marcus Vinicius Souza.

Mas, se a localização é boa, o mercado faz seu dever de casa. A Piimo vem emplacando um sucesso atrás do outro, sempre em ruas exclusivas ou disputadas ou há décadas sem lançamentos. É o caso do Nascimento 245, em Ipanema, do Guilhermina, em Botafogo, e do Paysandu 23 e do Taman, no Flamengo.

— O que torna um empreendimento especial é a localização. O restante pode ser alterado: plantas, fachadas, áreas comuns… Só o endereço é para sempre. Não por acaso, há certas ruas tão disputadas! — pontua o CEO da Piimo Empreendimentos Imobiliários, Marcos Saceanu.