O impacto mais imediato da reforma tributária sobre o mercado de imóveis

Estamos chegando ao fim de 2024 e ainda dá tempo de fugir das mudanças previstas com a nova reforma tributária. Quando ela for promulgada, suas regras serão implementadas gradativamente até 2033. No caso do ITCMD (Imposto Sobre Causa Mortis e Doação) as mudanças já vão ocorrer a partir do ano que vem. Por isso, é bom entender o que muda para aproveitar as taxas atuais ainda vigentes em cada estado.

A principal alteração referente ao mercado imobiliário é que o ITCMD incidirá de forma progressiva sobre o valor do bem doado ou herdado, com limite de 8%. Ou seja, quanto maior for o valor do bem, maior será a alíquota aplicável e, portanto, o valor do imposto. O entendimento é o de que as cargas tributárias sofrerão aumento. Alguns estados, como o Rio de Janeiro, aplicam uma alíquota variável entre 4 e 8%, política já alinhada com a proposta da reforma tributária, mas outros estados como São Paulo, Minas Gerais e Amazonas têm alíquotas fixas e vão precisar ajustar suas legislações. Hoje em São Paulo, por exemplo, a alíquota é fixa em 4%. Ou seja, a partir do ano que vem, o tributo cobrado será o dobro no caso de uma doação ou herança.

O receio com esse aumento resultou numa correria aos escritórios de advocacia no país, com objetivo de fazer um planejamento patrimonial e sucessório com o máximo de economia financeira possível, ainda aproveitando as regras atuais, seja com abertura de holding familiares ou com a doação de bens imóveis aos herdeiros, antecipando a herança.

Kelly Durazzo, advogada especialista com Direito Imobiliário e Presidente da Comissão de Loteamento da OAB/SP sentiu o crescimento de clientes buscando um planejamento sucessório e ela mesma já aproveitou o ano para fazer a doação dos seus imóveis para seus filhos. Ainda que experiente no assunto, a advogada conta que, para transferir os imóveis aos seus herdeiros, precisou entrar com Mandado de Segurança: “Embora o ITCMD seja um imposto do governo do Estado, a base que muitas prefeituras têm tomado para calcular o imposto é o Valor Venal de Referência (VVR), determinado por meio de decreto municipal. Isso é ilegal, pois o cálculo deve ser em cima do valor comercializado do imóvel e não um preço arbitrado pelo município. Por isso precisei entrar com uma ação judicial para valer o cálculo correto do ITCMD, economizando uma boa quantia. Precisa sempre comparar sobre que base está sendo calculado o ITCMD – se pelo valor de referência ou se pelo valor real do imóvel para evitar pagar mais do que o devido”.

Vale lembrar que, mesmo com o aumento previsto para 2025 por conta da reforma tributária, 0 valor ainda estará abaixo do que é cobrado em outros países. Nos Estados Unidos, por exemplo, o imposto sobre herança, conhecido como “estate tax”, que incide sobre o patrimônio do falecido, pode chegar até 40% do valor do bem. Em Portugal, a taxa é de 10%. Em julho desse ano, o presidente Lula chegou a falar que o ITCMD no Brasil é “nada” e esse valor pequeno acaba não incentivando doações de patrimônio para áreas como a educação: “Nos Estados Unidos, como o imposto é caro, você tem muitos empresários que fazem doação de patrimônio para universidade, para institutos, para laboratórios. Aqui no Brasil você não tem [isso]. Não tem ninguém que faça doação, porque o imposto sobre herança é nada. É só 4%”.

Em breve, não será mais 4%. Portanto, é bom se preparar para a mudança que virá num horizonte muito próximo.