De fábrica da Kibon a imóvel de luxo: maior projeto da Cyrela terá parque e unidades de R$ 5 milhões

O terreno de 42 mil metros quadrados (m²) na capital paulista que abrigava uma antiga fábrica da Kibon já começa a ganhar contornos do que deve ser um pequeno bairro de luxo da Cyrela. O local dará lugar ao megaprojeto chamado Eden Park by Dror, o maior desde a fundação da companhia, em 1962. No total, serão sete torres, incluindo uma comercial e outra para aluguel de curta estadia.

Os preços dos apartamentos estão entre R$ 1,5 milhão e R$ 5 milhões, 20% a mais do que custavam quando o projeto foi lançado, no fim de 2022. Em média, o preço do metro quadrado do empreendimento é de R$ 17,5 mil. Nos demais lançamentos do bairro, o valor está na casa de R$ 13 mil.

Além do tamanho do terreno, da oferta integrada de lojas, serviços e um parque, o grande trunfo do projeto é a localização. A poucos metros dos shoppings Morumbi e Marketplace e de centros empresariais ocupados por multinacionais, a área fica a 400 metros da estação Brooklin do Metrô (Linha Lilás) e a cerca de 1 quilômetro (km) da estação Morumbi, da CPTM.

A Cyrela, que faturou R$ 6,2 bilhões em 2023, estima que o empreendimento de proporção gigantesca terá volume geral de vendas (VGV) de R$ 2,5 bilhões, dividido ao longo dos anos de execução de obras e lançamentos das torres. A previsão de conclusão é 2028, mas as entregas dos apartamentos começam em dois anos, em meados de 2026.

Apesar de o lançamento ter ocorrido num período conturbado - em meio às incertezas da transição do governo Bolsonaro para o governo Lula -, o mercado recebeu bem o projeto. As duas torres residenciais da primeira fase, com apartamentos de 94 e 134 m², tiveram recorde em vendas. Em um mês, foram vendidas todas as unidades e formou-se uma fila de espera.

O copresidente da Cyrela, Efraim Horn, filho do fundador Elie Horn, conta que o projeto foi pensado de forma estratégica para gerar a sensação de escassez que é crucial para a escolha de um imóvel de luxo.

“Nas torres, temos metragens e produtos diferentes, mas complementares. A primeira fase teve plantas de 70, 90 e 125 m². A segunda fase teve tamanhos de 160 e 200 m². Já a terceira, 250 m². Agora, estamos na fase do que a gente chama de butique, que são os apartamentos de 50, 70 e 90 m² com pé direito duplo. Esse último é um projeto sofisticado, o Escape, para uma pessoa urbana, seja para morar, seja para alugar. Não é para criar ali três ou quatro filhos. A fachada é a mais bonita de todas, porque ela ‘dança’ conforme olhamos para ela. É muito mais caro construir assim, porque toda a estrutura, entrando em detalhes, cada andar do Escape é diferente do andar de cima”, afirma.

O executivo explica que o empreendimento terá o desenvolvimento urbano já no dia das entregas, em vez de seguir o modelo comum de posterior criação de comércio no entorno de um novo projeto imobiliário - algo que diz ser raro em São Paulo, devido à falta de terrenos em regiões nobres. Com isso, diz ele, foi possível que a Cyrela vendesse os apartamentos do projeto para pessoas que nem estavam procurando imóveis.

“Quando é algo diferente, ou irreplicável, tende a se valorizar mais. É assim com tudo, com relógio, com carro, também com apartamentos ou escritórios. Uma das grandes diferenças do Eden é que ele já nasceu como um mini-bairro, que terá um parque no meio, fachadas ativas e um grande centro comercial de lojas. Para a pessoa mais preguiçosa ou mais apressadinha, não precisa nem atravessar o parque para chegar ao mall porque teremos algumas conveniências e lojas embaixo, na quadra do prédio, ou um mall maior com serviços”, diz.

Parques

O parque do projeto da Cyrela terá assinatura do arquiteto e designer israelense Dror Benshetrit, que tem um trabalho dedicado a criar “cidades do futuro”. O parque terá área total de 8 mil m² e poderá receber eventos, como cinema ao ar livre, feirinhas ou apresentações artísticas.

Outro projeto imobiliário à venda que tem um parque integrado a torres residenciais e comerciais é o Parque Global, da Benx, em parceria com o “Rei dos Condomínios de Miami”, Jorge Pérez, que fica do lado oposto da Marginal Pinheiros, mas na mesma região da cidade. A própria Cyrela, com a sua marca para projetos voltados ao público de baixa renda Vivaz, também tem um projeto com parque integrado na Freguesia do Ó.

Hamilton Leite, presidente da associação sem fins lucrativos Lares, afirma que o mercado imobiliário entendeu que o parque traz valor ao empreendimento e, por isso, passa a ser mais comum em grandes projetos de empresas voltadas ao segmento de luxo. Ele cita como exemplo o caso do Jardim das Perdizes, que tem um parque no meio do empreendimento, e tem uma associação de moradores que cuida de manutenção e segurança. Fora isso, diz, os megaprojetos de construtoras tendem a ter menores custos de marketing.

“Com menos terrenos nos endereços mais desejados, os empreendimentos vão se afastando dos bairros nobres tradicionais. O que as empresas fazem é criar um projeto muito bem elaborado. Ter o seu próprio parque reduz a dependência do Parque do Ibirapuera. Outro fator importante é ter a segurança particular mantida pelos moradores”, afirma Leite.

Para atender ao público de alto padrão, o Eden Park irá oferecer também áreas de lazer com piscina coberta e descoberta, spa, saunas úmidas e seca, quadras recreativa e de beach tennis, churrasqueira, além de salão de festas gourmet, sala de jogos e um espaço pet. Com isso, a proposta do projeto segue o conceito desejado por urbanistas e construtoras da cidade de 15 minutos, com tudo que o morador precisa a uma curta distância que pode ser percorrida a pé.

O negócio contará com uma divisão de 45% para a Cyrela; 45% para a Lavvi, empresa da própria Cyrela; e 10% para a Hines. Além disso, o fundo de pensão canadense CPPIB é o dono de um dos prédios que será destinado apenas para aluguel.

Para Caio Nabuco de Araújo, analista de fundos de investimento imobiliário da Empiricus Research, o foco da Cyrela no segmento de luxo, que representou cerca de 50% dos lançamentos nos últimos cinco anos, dá à empresa vantagem competitiva sobre os novos entrantes do mercado. Além disso, as finanças da empresa estão mais equilibradas do que a média dos concorrentes.

“No segmento de luxo, São Paulo tem um ambiente competitivo mais acirrado, mas a Cyrela tem conseguido se posicionar um pouco acima da média dos pares quando a gente olha resultados financeiros. Seja por venda sobre oferta, recuperação de margem ou pelo nível de alavancagem mais saudável. Enquanto alguns concorrentes continuam em um movimento de readequação dos seus estoques e de nível de alavancagem, a Cyrela está melhor posicionada no mercado”, afirma.

Araújo diz também que o cenário do mercado para os empreendimentos de alto padrão é, em geral, positivo. Porém, existem ainda incertezas no setor e a estabilidade em patamar alto das taxas de financiamento, o que pode impactar a demanda por imóveis. Ainda assim, o tamanho da capital paulista viabiliza o bom desempenho do mercado em pequenas regiões, que não se estendem ao bairro como um todo.

“Nos últimos 12 meses, tivemos um ciclo de queda de juros, uma estabilidade nos custos de construção e uma melhora gradual das margens do setor, aliada a um aumento marginal das vendas. Com isso, o cenário de vendas de imóveis de alto padrão se torna favorável”, diz. “Mas ainda vemos diversas incertezas nesse setor. O juro, apesar do ciclo de queda, continua alto, e tivemos poucas mudanças na taxa de financiamento do mercado imobiliário.”