Participação de fundos imobiliários em galpões cresce 54% em cinco anos

A participação de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) na locação de galpões industriais e de logística cresceu 54% nos últimos cinco anos, nos principais mercados do Brasil. Nos Estados de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, 34% do estoque pertencia a fundos do tipo ao fim de 2023, ante 22% em 2018, segundo dados da consultoria imobiliária JLL.

Esse período foi marcado por um forte crescimento do número de investidores em FIIs, que saltou de 208 mil para 2,5 milhões no mesmo intervalo.

Caio Maia, líder de pesquisa e estratégia da JLL, destaca que os condomínios industriais e de logística também se tornaram mais atrativos nesse período, por causa dos efeitos da pandemia sobre o setor de comércio virtual e de entregas rápidas. Isso fez crescer o número de projetos no setor, que passou de 14,3 milhões para 22,1 milhões de metros quadrados locáveis nos três Estados - e atraiu a atenção dos FIIs.

O Estado de São Paulo reúne quase metade do estoque de galpões de alto padrão no Brasil e viu a participação de FIIs na área subir de 18% para 22% entre 2018 e 2023. Crescimento maior ocorreu em Minas Gerais, onde a região sul do Estado, no município de Extrema, foi alavancada pela pandemia e puxou o interesse dos fundos de investimento. Por lá, a participação dos FIIs passou de 18% para 38% do total do estoque.

Também houve crescimento na penetração dos FIIS entre os escritórios de alto padrão. Em São Paulo, a parcela do estoque para locação que está sob controle dos fundos subiu de 23% para 28% em cinco anos, de acordo com a JLL - atingiu um pico de 30% em 2022.

A região da cidade que tem a maior parcela de lajes corporativas em FIIs é a da avenida Juscelino Kubitschek, com 58%. Já em quantidade de espaço para locação, lidera a área da Berrini/Chucri, com 432,3 mil metros quadrados.

Os fundos buscam ativos que combinem preços atrativos para o prédio e para a locação. Segundo Maia, isso explica porque há menos prédios corporativos geridos por FIIs na região da Faria Lima, por exemplo. “A vacância é muito baixa, mas os preços são muito altos, o retorno fica mais travado”, afirma. “Quando olham para a Berrini, por exemplo, conseguem encontrar oportunidades”.

As regiões mais buscadas pelos fundos são aquelas consideradas “primárias” pelas consultorias, ou seja, já consolidadas como áreas de escritório de alto padrão. Isso ocorre porque os fundos buscam segurança de que a vacância será controlada.

Maia acredita que a parcela de prédios geridos por FIIs deve seguir crescendo na cidade, assim como a exposição desses fundos ao setor de galpões. O ciclo de queda dos juros, mesmo que menor do que previamente imaginado, ajuda a atrair investidores para os FIIs e alimenta esse mercado.

Para empresas que desejam alugar um espaço, isso pode significar aluguéis mais caros. Maia afirma que os fundos tentam manter o preço elevado, mas podem ceder em outros pontos dos contratos, como períodos de carência. “Aí ele mantém o valor de base do contrato mais alto”, diz.

A rentabilidade média dos FIIs de galpões industriais e de logística foi de 8,88% ao ano no Brasil, nos últimos 12 meses. Nos escritórios, a média foi de 10,02%. O líder da JLL explica que o risco que o FII toma ao investir em um imóvel corporativo é mais alto do que em um galpão, o que pressupõe retornos maiores para atrair o investidor.

A taxa de vacância de escritórios de alto padrão em São Paulo foi de 23,2% no primeiro trimestre, enquanto o setor de galpões industriais e logísticos tinha 9,8% de vacância no país. Além dessas áreas, Maia destaca que têm crescido o interesse dos FIIs por ativos residenciais, de hotelaria e de shoppings.