Lei permite atualizar valor de imóvel e aplicar IR menor

O governo federal permitiu aos contribuintes atualizarem os valores de bens imóveis para valor de mercado com o pagamento do Imposto de Renda por uma alíquota menor. O percentual reduzido seria de 4% para pessoas físicas (que normalmente pagam entre 15% a 22,5%) ou 10% para pessoas jurídicas (alíquota usual de 34%). A medida é mais uma contrapartida do governo para cumprir a meta fiscal frente a desoneração da folha salarial, trazida pela Lei nº 14.973/2024.

Essas alíquotas reduzidas, porém, só valerão para quem vender o imóvel depois de 15 anos. Antes desse prazo, o contribuinte só poderá usufruir de uma parcela proporcional do adiantado à Receita Federal. São previstas 14 faixas percentuais, que aumentam a depender do tempo em que o bem não é alienado.

Se a venda ocorrer em três anos, por exemplo, nada poderá ser aproveitado. Na prática, o contribuinte pagará mais imposto do que se não fizer a atualização, caso a venda ocorra no curto prazo.

Segundo advogados, a mudança pode ser benéfica, mas só para quem tem imóveis muito antigos e com a certeza de que não haveria alteração na titularidade do imóvel tão cedo.

Um levantamento da tributarista Joanna Rezende, sócia de Peluso, Guaritá, Borges e Rezende Advogados (PGBR), mostra que só após seis anos se igualaria a alíquota do tributo, no caso de pessoas físicas. Na prática, para quem vender o imóvel em até três anos, pagará os 4% agora e os 15% sobre o ganho de capital na próxima declaração do IRPF. “A alíquota efetiva fica 19%”, afirma Joanna. A adesão ao benefício e o efetivo pagamento do tributo deve ser feito em até 90 dias, diz a lei.

A medida é inédita, segundo ela. Algo semelhante ocorreu no ano passado, com a atualização dos investimentos em offshores, com a Lei nº 14.754/2023. Mas a nova previsão, afirma, não deve ter tanta aderência. “A lei veio com um desincentivo para quem quer vender o imóvel nos próximos meses, porque não se aproveita desse custo incrementado que teve com o aumento da base de cálculo.”

Para Joanna, a legislação também não esclarece como seria o aproveitamento do valor pago com a atualização após a morte do titular. “Não está claro se essa atualização presta para permitir que o filho receba o imóvel pelo valor de mercado e aproveite o valor do imposto pago”, adiciona. A medida, destaca, tem “intuito arrecadatório”.

Poucos contribuintes, segundo Gustavo Taparelli, sócio do Abe Advogados, devem aderir. “A legislação traz muita limitação para poder usar o benefício”, afirma. “Se eu pagar 4% e vender o imóvel ano que vem, não vou ter benefício nenhum.”

O advogado Rogério Fedele, do mesmo escritório, lembra que já existe previsão legal que permite a redução da base de cálculo do tributo pelo tempo em que a titularidade do imóvel é inalterada. Isso está disposto no artigo 40 da Lei nº 11.196, de 2005, e artigo 18 da Lei nº 7.713, de 1988. “Esse novo dispositivo não tem tanto apelo, porque as pessoas físicas já têm o benefício”, diz.

Também é possível não pagar IR sobre o ganho de capital se o intervalo de compra e venda de outro imóvel for menor que o de seis meses. Essa possibilidade consta no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 e na Instrução Normativa SRF nº 599/2005.

Para Taparelli, é preciso ainda “planilhar” e analisar caso a caso. “O que complica é o prazo de 90 dias para fazer as simulações. As famílias têm uma corrida contra o tempo para ver se faz sentido ou não.”