Venda de imóveis para classe média perde espaço com avanço do luxo e do Minha Casa, Minha Vida

As vendas de imóveis para a classe média perderam participação no mercado imobiliário em 2024. No primeiro semestre, a fatia desse segmento caiu de 62% para 58% quando comparada a igual período no ano passado, segundo dados da consultoria Brain. A queda é resultado de um crescimento mais modesto nas vendas para a classe média em relação ao aumento expressivo no mercado de luxo e nos empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

No segmento da classe média, as vendas cresceram apenas 6%, passando de 117.796 unidades para 124.895 no País. O aumento é considerado baixo quando comparado ao mercado de luxo, que avançou 23%, chegando a 11.994 unidades, e aos imóveis do programa MCMV, que registraram alta de 26%, indo a 76.888. Os números são referentes apenas a imóveis novos.

Apesar do aumento no número de unidades vendidas no primeiro semestre, o valor geral de vendas (VGV) de empreendimentos lançados para a classe média vem caindo. De acordo com um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Brain, no segundo trimestre de 2024, os projetos de médio padrão representaram 50% do VGV dos lançamentos imobiliários do segundo trimestre de 2023 no País. Esse porcentual é inferior aos 60% registrados no período anterior, evidenciando uma retração no peso desse segmento no mercado imobiliário.

“A classe média tem interesse em comprar imóveis, mas encontra dificuldade em obter crédito devido aos juros elevados e ao alto custo do funding (recursos). Isso não só compromete o orçamento das famílias, que enfrentam obstáculos para financiar a casa própria, como também inibe o lançamento de novos projetos pelas incorporadoras, afetando todo o setor,” afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França.

Na semana passada, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou a taxa Selic para 10,75% ao ano. Segundo França, o aperto monetário tem efeito negativo sobre os tomadores de crédito em todos os setores da economia, porque encarece os empréstimos e financiamentos. A expectativa do mercado é que o aumento dos juros ocorra até janeiro de 2025, quando alcançaria 12% ao ano.

De acordo com dados do Banco Central, até maio, a taxa de juros de financiamentos imobiliários vinha em uma trajetória de leve queda. No Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, a média dos primeiros cinco meses de 2024 foi de uma taxa de juros de 11,04%. Em 2023, a taxa foi de 11,81% e, em 2022, 10,86%.

O volume financiado de janeiro a maio deste ano foi de R$ 10,8 bilhões, mantendo ritmo similar ao de 2023, quando somou R$ 23,1 bilhões nos 12 meses. A parcela média paga pelos consumidores foi de R$ 1.508,58 em maio do ano passado para R$ 1.653,03 em maio deste ano.

No segundo trimestre, a Cyrela, que tem a marca Living focada na classe média, teve redução de lançamentos. Os projetos para o segmento tiveram queda de 79% no VGV lançado, para R$ 267 milhões, na comparação com o mesmo trimestre do ano passado. As vendas, por outro lado, subiram 9% no período.

Segundo o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, o segmento de médio padrão tende a ser o mais espremido pelas intempéries do mercado. ”A classe média é a que mais sofre pressão inflacionária, de juro ou do desemprego. Ela é o sanduíche entre o luxo e econômico”, afirma.

O especialista diz ainda que as construtoras ampliaram os lançamentos de imóveis econômicos depois da reforma que o governo federal fez, no ano passado, para o MCMV. “Elas estão voltando os esforços para essa área do Minha Casa, Minha Vida justamente porque tem, não só mais demanda, mas também tem maior possibilidade de vender os produtos rapidamente. Quem está dando as condições (para o aumento da oferta de imóveis econômicos) e despertando o interesse das construtoras é o governo”, diz.

Vendas de estoques

Apesar do cenário desafiador, a pesquisa Abrainc indicou que 40% da classe média, com renda familiar entre R$ 10 mil e R$ 20 mil, manifestam intenção de adquirir um imóvel nos próximos 12 meses, e 58% dos entrevistados têm expectativa de alta nos preços.

Para Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, “a habitação sempre figura como uma das prioridades da população, pelo desejo universal de morar bem”.

De acordo com dados do Secovi-SP, organizado por Ajzental, diante da combinação entre desaceleração de lançamentos voltados à classe média e o desejo de compra da casa própria, os apartamentos de projetos lançados e não vendidos (chamados estoques) estão sendo adquiridos pelos consumidores numa velocidade maior em 2024.

Em janeiro deste ano, se não lançassem mais nada e o ritmo de vendas fosse mantido, as construtoras teriam estoque de apartamentos de 45 m² a 65 m² em SP para 17,2 meses. Em julho, o número caiu para 11,4 meses. Entre os imóveis com tamanhos entre 65 m² e 85 m², o nível de estoque caiu de 17,9 meses em janeiro para 16,5 meses em julho.