Avanço do crédito imobiliário esbarra em juros altos e força ação do governo, dizem especialistas

O cenário de estagnação do setor imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro nos últimos dez anos vem forçando o governo a pensar em medidas para facilitar empréstimos. Especialistas ouvidos pela CNN apontam o encarecimento do crédito, com os juros em dois dígitos, e altos saques da poupança como principais dificuldades para o setor.

Há 10 anos, o setor imobiliário representava cerca de 7% do PIB, alcançando o patamar dos 9% em 2015. Desde então, as taxas permanecem perto desse valor.

De acordo com Fábio Gallo, professor de finanças da FGV EAESP, a problemática do setor imobiliário se deve às “taxas de juros mais altas — o que afeta fortemente a demanda por crédito imobiliário —, com diversas incorporadoras passando por fusões ou recuperação judicial, e o Minha Casa Minha Vida menor. Além de termos passado pela pandemia”.

Em evento do CNN Talks em junho deste ano, o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello, disse que, diante desse cenário, a pasta trabalha para atrair grandes fundos de pensão e investimentos ao mercado de crédito imobiliário, também criticando o patamar dos juros.

Com isso, a medida provisória (MP) do Acredita — que traz dispositivo para reaquecer este mercado — tem sido debatida.

Grande parte do mercado espera que a taxa básica de juros, Selic, pode subir na próxima reunião do Banco Central (BC), marcada para os dias 17 e 18 de setembro. O movimento pode pressionar ainda mais os preços do setor, reforça o especialista.

Além disso, diz Gallo, as taxas são pressionadas pelos saques do sistema da poupança, principal fonte de recursos para financiamentos imobiliários no país e que serve como “guia” para as taxas praticadas no setor.

Só nos últimos dois anos, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) registrou um saque líquido de mais de R$ 150 bilhões. O saldo passou de R$ 1,035 trilhão no fim de 2020 para R$ 983 bilhões no final de 2023.

Taxas do setor

Atualmente, a taxa mais alta para pessoa física está na modalidade de home equity — empréstimo que coloca o imóvel como garantia e passa a ser propriedade do banco via alienação fiduciária — com 17,85% ao ano em maio de 2024. Na outra ponta, a do FGTS é de 7,84%.

Em julho do ano passado, os juros praticados no setor ficavam em 11,9%, em média, diminuindo para 10,8% em novembro do mesmo ano. E não devem diminuir aolongo desse ano, segundo a Acebip.

“Com taxa de juros mais altas, voltamos para uma regra de máxima de 12% mais a taxa referencial (TR), fazendo com que houvesse uma saída forte da caderneta de poupança e os bancos, com medo de emprestar dinheiro, recuando mais ainda”, diz Gallo.

Essas regras apontadas pelo especialista são as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pelo governo federal. A regra “trava” o rendimento da poupança em 0,5% ao mês mais a taxa referencial quando a Selic fica acima de 8,5% ao ano. O SFH contempla, inclusive, as iniciativas do Minha Casa Minha Vida.

Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não tem limite determinado, as condições são livremente negociadas entre a pessoa e o banco, e contemplam outros tipos de financiamento, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Com elas, as construtoras e incorporadoras já não dependem apenas do sistema de poupança e empréstimo.

Diante desse cenário, o especialista da FGV salienta que a problemática presente no setor imobiliário é estrutural, sendo preciso modificações efetivas de manejamento de fonte de recursos, assim como um cenário fiscal que possibilite uma taxa de juros menor.

“Depende do governo, do Banco Central e do setor com outras entidades, para ter estruturas dinamizadas dos dois sistemas, conseguindo mais recursos para ter mudanças estruturais. Tivemos agora o ‘voo da galinha’, com aumento de 1,4% (do PIB). Mas depende da poupança e de investimentos para se manter sustentável”, ponderou Gallo.

Soluções para acelerar o crédito imobiliário

Dentro do Acredita, é debatida a medida provisória (MP) que traz dispositivo para reaquecer este mercado.

A ideia é utilizar a Empresa Gestoras de Ativos (Emgea), pública federal não financeira e de capital fechado, para reforçar um mercado secundário de crédito imobiliário.

Ela atuaria como uma securitizadora, adquirindo carteiras de crédito de instituições financeiras e permitindo que os bancos vendam no mercado as carteiras de recebíveis, que, em geral, estão indexados à Taxa Referencial (TR).

A operação converteria a taxa para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que tem melhor remuneração, e os investidores seriam pagos mesmo em casos de inadimplência.